核心要点
- Public Storage 和 Extra Space Storage 均在10月下旬上调了其2026年核心运营资金（Core FFO）指引，且自2023财年以来均未提高股息。
- Extra Space 的股息收益率为4%，而 Public Storage 为3.7%，且从2020财年到2025财年，Extra Space 的股息增长更快。
- Public Storage 的净负债为EBITDA的3.3倍，而 Extra Space 为5.8倍。
- 在两家公司股息均持平的情况下，决定性的问题是哪一家有空间重新开始增长。
Public Storage (PSA) 和 Extra Space Storage (EXR) 均在10月下旬上调了其2026年业绩展望。
然而，两家公司均未提高股息。Public Storage 在11月3日宣布了另一笔每股3.00美元的季度派息，这是自2023财年以来一直维持的派息率。Extra Space 自那时起也一直维持每股1.62美元的季度派息。
那么，在 Extra Space 收益率更高而 Public Storage 负债远更少的情况下，哪一只才是更好的股息股？
| 指标 | Public Storage (PSA) | Extra Space Storage (EXR) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 3.7% | 4.0% |
| 年度股息 | $12.00 | $6.48 |
| 股息增长，2020-2025财年 | 年均8.4% | 年均12.5% |
| 派息率（基于调整后运营资金AFFO），最新实际 | 75% (2025财年) | 67% (2022财年) |
| 派息率（基于调整后运营资金AFFO），市场共识 | 76% (2026财年) | 87% (2024财年) |
| 净负债/EBITDA，最近12个月 | 3.3倍 | 5.8倍 |
| 利息保障倍数，最近12个月 | 6.4倍 | 2.5倍 |
来源：TIKR，2026年11月5日。
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Public Storage 有充裕空间
Public Storage 的股息覆盖情况良好。2025财年，股息占调整后运营资金（AFFO）的75%，分析师预计2026财年AFFO为每股15.79美元，股息将稳定地占其76%。过去十年，每股AFFO的增长超过了股息增长：
AFFO从2016财年的每股9.39美元增长到2025财年的15.97美元，而股息则分阶段增长。这使得派息率从2020财年的82%降至2025财年的75%。（2022财年是唯一一个股息超过AFFO的年份：每股21.15美元对比13.56美元。）
其增长来自收购交易。2026年第三季度，同店收入和净营业收入（NOI）同比均仅增长0.5%，而收购NSA和PS Canada则增加了超过1,100家门店。10月26日，该公司将全年核心运营资金（Core FFO）指引从每股16.75-17.05美元上调至16.90-17.10美元。
以其3.7%的收益率计算，10,000美元投资每年可获得370美元股息。若按其在2020财年至2025财年期间年均8.4%的股息增长率计算，这10,000美元投资在第10年将支付约768美元股息，相当于您初始现金投入的7.7%收益率。
Extra Space 增长势头强劲
Public Storage 的现有门店业绩持平，而 Extra Space 的则在加速增长。2026年第三季度，其同店收入同比增长2.7%，同店净营业收入（NOI）同比增长4.6%。10月27日，该公司将全年核心运营资金（Core FFO）指引从每股8.25-8.40美元上调至8.40-8.50美元。
其股息的安全垫较薄。2022财年，基于AFFO的派息率为67%。分析师对2024财年AFFO的共识预期为每股7.48美元，这使得当前6.48美元的股息派发率达到87%，安全垫较紧。自2022财年以来，安全垫已收窄：
股息从2016财年的每股2.93美元增长了一倍多，到2023财年达到6.48美元，并一直维持到2025财年。每股AFFO从2022财年的8.90美元降至2025财年预估的7.68美元。
以其4.0%的收益率计算，10,000美元投资每年可获得401美元股息。若按其在2020财年至2025财年期间年均12.5%的股息增长率计算，这10,000美元投资在第10年将支付约1,155美元股息，相当于您初始现金投入的11.6%收益率。
那么，哪只股息股胜出？
Public Storage 是更好的股息股。在两家股息均持平的情况下，Public Storage 有更大的空间重新开始提高股息，无论是在派息能力还是资产负债表方面：其负债为EBITDA的3.3倍，利息保障倍数为6.4倍。
Extra Space 的负债更重，且一直在攀升：
净负债与EBITDA比率从2021财年的5.4倍升至2025财年的6.0倍。在过去十二个月中，其息税前利润（EBIT）仅能覆盖利息支出的2.5倍。
Extra Space 的股息并非陷入困境。它支付的股息金额更大，且其门店增长更快。其估值也更便宜，基于前瞻AFFO的市盈率为19倍，而 Public Storage 为21倍。并且，若按两家公司过去五年的增速计算，其股息收入每年都保持领先。但两家公司目前的股息均未按此速度增长。在两者均持平的情况下，Extra Space 在10,000美元投资上的领先优势，在第10年也仅为每年31美元。我愿意放弃每年31美元，以换取更宽的安全垫和更轻的负债。
当然，Public Storage 仍需使其NSA收购交易产生回报。管理层预计在三到四年内实现1.1亿至1.3亿美元的年度化协同效应，这笔资金可能使其股息重新开始增长。
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