核心要点
- 在《拉姆齐秀》节目中，一位68岁的房东，其出租房产估价为170万美元，被建议出售房产并将资金投入市场。
- 如果出售带来100万美元的长期资本利得，他那年的收入将超过医疗保险的最高附加费起征线（单身50万美元或夫妻合报75万美元），按照2026年的标准，这将在两年后使他的B部分月保费增加487美元。
- 他还将面临高达20%的资本利得税，外加3.8%的净投资所得税。选择出售并不能让他向社会保障局申请降低附加费。
- 只要他先为大约20万美元的联邦税和附加费做好规划，出售房产的收益仍将远高于其出租房每年2万美元的净收入。
如果你正在考虑在退休时出售一套大幅增值的房产，那么利得税只是账单的一部分。一笔巨大的利得还会出现在医疗保险用来设定你两年后B部分保费的纳税申报表上。而且，如果利得足够大，你将进入医疗保险的最高附加费等级。
170万美元房产，年入2万美元
一位68岁的承包商周一打电话给《拉姆齐秀》，讲述了他的这类房产。四年前，他买下了一块三英亩的土地，上面有三栋房子，他住在后面那栋。他说："我每月收入7000美元，支付税款和保险要花掉5000美元。"这让他每年在扣除维护费用前大约剩下2万美元。当被问及这些房子能卖多少钱时，他说："大约三周前，评估师说大概值170万美元，我还欠60万美元贷款。"
杰德·沃肖直言不讳："我只是觉得现在的投资回报率太差了，因为你拥有170万美元的房产，每年只赚2万美元。"她建议他出售房产，并将大约120万美元（出售所得加上他14万美元的股票和黄金）进行投资，按平均8%的年回报率计算，每年将带来约9.6万美元的收入。
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但他最终能拿到手的110万美元和美国国税局征税的利得是两个不同的数字。利得是售价减去他的成本基础（通常是他支付的价格），所以他欠的60万美元贷款根本不会减少利得。他没有说四年前花了多少钱，所以我们假设他的成本基础是70万美元，那么利得就是100万美元。
医疗保险追溯两年前的收入
医疗保险会向高收入者收取在标准B部分保费之上的月度附加费，该附加费是根据两年前的纳税申报表设定的。因此，今年完成的交易将体现在他2026年的申报表上，并设定他2028年的保费，届时他将70岁。按照2026年的标准，最高等级起征点为调整后总收入（MAGI）单身申报者50万美元或夫妻合报75万美元，这将使月保费增加487.00美元，B部分总保费达到689.90美元。100万美元的利得本身就超过了这两条线，所以他的申报状态无关紧要。
这意味着每年5844美元的B部分附加费，而每月689.90美元的保费超过了他所说的社会保障金2000美元的三分之一。D部分处方药计划也有其自身的附加费。而且，我假设的成本基础几乎无关紧要：作为单身申报者，他需要利得加上其他收入低于50万美元才能脱离最高等级，而下一个等级仍然会使月保费增加446.30美元。
首先是利得税
附加费是账单中较小的一部分。长期资本利得根据其在应税收入中的位置，按0%、15%或20%的税率征税。假设他单身申报，租金和社会保障金大致抵消了他的扣除额，因此他的应税收入仅为100万美元利得。那么，按照2026年的税率等级：
- 前49,450美元按0%征税
- 接下来的496,050美元（应税收入至545,500美元）按15%征税：74,407.50美元
- 最后的454,500美元按20%征税：90,900美元
这是165,307.50美元的资本利得税。除此之外，还有3.8%的净投资所得税，针对其投资收入或其调整后总收入超过20万美元部分中较低者征税。对于100万美元的利得，两者至少都是80万美元，因此该税至少为30,400美元。
再加上一年的B部分附加费，他在资本利得税、3.8%的税和附加费之间总共要支付约201,550美元。真疼。
主动出售不符合"生活改变事件"的条件
当某人因八种"生活改变事件"之一导致收入下降时，社会保障局会根据更新的、更低的收入来设定附加费，使用SSA-44表格。"失去创收财产"就在这个清单上，这听起来像是为出售出租房的房东量身定做的。不幸的是，社会保障局的规则规定，这种损失不能由受益人自己主动造成：必须是由于他无法控制的情况造成的，因此他主动选择的出售不算数。
他可以选择的是年份。12月完成的交易将影响2028年的保费，而1月完成的交易将影响2029年的保费，届时他将71岁。无论哪种方式，利得都会出现在某一年的申报表上，因此它设定的是那一年的保费。
出售，但需将账单纳入预算
坦率地说，我认为沃肖是对的，他应该出售。在大约110万美元的净资产上每年净赚约2万美元，回报率很低，而且他也同意他宁愿不处理租客问题。但是，她设想在市场上运作的120万美元，在支付了大约20万美元的联邦税和附加费后，更接近100万美元，按她说的8%回报率，平均每年大约8万美元。这仍然是他出租房收入的四倍，尽管出售所有三处房产意味着要支付租金，他估计每月两三千美元。所以我会认真考虑沃肖的另一个想法：把他自己的房子分出来，出售另外两栋，以获得较小的利得。
医疗保险尚未设定2028年的标准。CMS在2025年11月14日公布了今年的标准，因此今年出售房产将影响的等级和附加费应该在2027年秋季公布。
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