핵심 요약
- 리얼티 인컴의 배당수익률은 5.7%, NNN 리츠는 6.0%이며, 두 회사 모두 11월 초에 3분기 실적을 발표했습니다.
- 두 배당금 모두 충분히 보장되어 있으며, 2025 회계연도 기준 AFFO 배당지급비율은 리얼티 인컴이 75%, NNN 리츠가 69%입니다.
- 리얼티 인컴의 배당금 증가 속도가 약간 더 빠르며, 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연평균 2.9% 증가한 반면 NNN 리츠는 2.7% 증가했습니다.
- 리얼티 인컴은 2026년 AFFO 가이던스를 상향 조정했고 NNN 리츠는 기존 가이던스를 유지했기 때문에, 두 배당금 모두 2027년을 향해 탄탄한 기반 위에 있습니다.
리얼티 인컴(O)과 NNN 리츠(NNN)는 이번 주에 3분기 실적을 발표했으며, 소득 투자자들은 각각으로부터 원하는 것을 얻었습니다: 안정적인 배당금과 유지된 2026년 전망입니다.
리얼티 인컴은 11월 2일에 AFFO 가이던스를 상향 조정했고, NNN 리츠는 이틀 후에 가이던스를 변경하지 않았습니다. 5.7%와 6.0%의 수익률을 보이는 두 배당금은 비슷합니다. 그렇다면 어느 것이 더 나은 배당주일까요?
| 지표 | 리얼티 인컴 (O) | NNN 리츠 (NNN) |
|---|---|---|
| 배당수익률 | 5.7% | 6.0% |
| 배당금 증가율, 2020-2025 회계연도 | 연평균 2.9% | 연평균 2.7% |
| 배당금 인상 횟수 (회사 기준) | 32년 이상 연속 | 37년 연속 |
| AFFO 배당지급비율, 2025 회계연도 | 75% | 69% |
| AFFO 배당지급비율, 2026 회계연도 컨센서스 | 73% | 68% |
| 순부채 / EBITDA | 5.7x | 5.8x |
| 이자보상배율 | 2.4x | 2.8x |
출처: TIKR, 2026년 11월 5일; 인상 기록은 각 회사의 자체 집계 기준입니다.
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리얼티 인컴, 산업용 부동산과 유럽 시장으로 확장 중
리얼티 인컴은 자금을 산업용 부동산과 유럽 시장에 더 많이 투자하고 있습니다. 3분기에 투자한 26억 달러 중 산업용 부동산이 11억 5천만 달러로 가장 큰 비중을 차지했으며, 유럽은 비례 배분 기준 투자 규모의 42%를 7.1% 수익률로 차지했습니다. 또한 이러한 거래 자금을 조달하기 위해 신규 주식을 덜 발행하고 있습니다: 올해 현재까지 공모주가 투자 자금의 19%를 조달한 반면, 3년 평균은 47%였습니다.
지난 10년간 주당 AFFO는 배당금보다 빠르게 성장했기 때문에, AFFO 배당지급비율은 2016 회계연도의 83.0%에서 2025 회계연도에 75.2%로 하락했습니다:
3분기 AFFO는 주당 1.12달러로, 1년 전보다 3.7% 증가했습니다. 9월에 리얼티 인컴은 1994년 NYSE 상장 이후 136번째 배당금 인상을 발표했으며, 월 배당금을 주당 0.2710달러에서 0.2715달러로 인상했습니다. 2026 회계연도 컨센서스 대비 이 배당금은 충분히 보장된 73%의 배당지급비율에 해당합니다.
주요 리스크는 차입금 재조달입니다: 약 29억 달러의 부채가 2027년에 3% 미만의 금리로 만기되며, 현재 금리는 더 높습니다.
NNN 리츠, 더 많은 여유 자금 유지
NNN 리츠는 현재 리얼티 인컴보다 더 빠르게 이익을 성장시키고 있습니다. 3분기 AFFO는 5.8% 증가하여 주당 0.91달러가 되었고, 연간 기준 임대료는 6.8% 증가하여 9억 7400만 달러에 달했으며, 점유율은 99.2%에 도달했습니다. NNN 리츠는 2026년 AFFO 가이던스를 주당 3.55-3.59달러로 유지했고, 부실채권 전망을 임대료의 약 40bp(베이시스 포인트)에서 25bp로 낮췄습니다.
NNN 리츠의 보장 여력도 지난 10년간 개선되었습니다. AFFO 배당지급비율은 2016 회계연도의 73.9%에서 2025 회계연도에 68.6%로 하락했습니다. 2020 회계연도에는 주당 AFFO가 2.80달러에서 2.51달러로 하락했음에도 불구하고 배당금은 여전히 2.03달러에서 2.07달러로 인상되었습니다:
CFO 빈센트 차오가 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에서 말했듯이, 수십 년간의 금리 및 경제 주기는 "우리 주변에서 무슨 일이 일어나든 관계없이 매년 그 배당금을 계속 인상할 수 있게 해주었습니다."
10월 15일, 이사회는 분기당 주당 0.62달러 배당금을 다시 선언했으며, 0.60달러에서 3.3% 인상한 7월에 설정한 금리를 유지했습니다. 이번 인상은 NNN 리츠의 37번째 연속 연간 인상이었습니다. 선행 배당지급비율은 편안한 68%이며, 유지하는 현금은 신규 주식 발행 없이 거래를 자금 조달하려는 경영진의 계획을 뒷받침합니다.
리스크는 캠핑월드와 데이브 앤 버스터스와 같은 소비자 압박을 받는 임차인들과 12월에 만기되는 3억 5천만 달러 채권입니다. NNN 리츠는 그 채권을 상환할 수 있는 14억 달러의 가용 유동성을 보유하고 있습니다.
그렇다면 어느 배당주가 승리할까요?
NNN 리츠가 더 나은 배당주입니다. 현재 더 많은 배당금을 지급하며(수익률 6.0% 대 5.7%), 그 배당금을 더 많은 여유를 두고 보장합니다: 예상 2026년 AFFO의 68%를 배당으로 지급하는 반면, 리얼티 인컴은 73%입니다.
리얼티 인컴의 더 빠른 배당금 성장률이 그 격차를 메우려면 오랜 시간이 걸립니다. 각 회사의 5년 평균 증가율을 기준으로 할 때, NNN 리츠에 투자한 10,000달러는 10년차에 약 760달러를 지급할 것이며, 이는 현금 투자 대비 7.6%의 수익률입니다. 리얼티 인컴은 약 738달러를 지급할 것이며, 그 소득이 NNN 리츠를 추월하려면 약 2047년까지 기다려야 합니다.
또한 NNN 리츠의 배당금에 대해 더 적은 가격을 지불합니다. NNN 리츠는 선행 AFFO 대비 12배에 거래되는 반면, 리얼티 인컴은 13배이며, NNN 리츠 자체의 5년 평균인 13배보다 낮습니다:
리얼티 인컴의 배당금은 여전히 매우 안전합니다. 월 배당을 지급하며 32년 이상 연속으로 배당금을 인상해 왔습니다. 포트폴리오는 더 빠르게 성장하는 분야로 확장 중이며, 레버리지는 약간 낮습니다. 결국, NNN 리츠는 더 큰 배당금을 더 많은 여유를 두고 지급하며, 더 낮은 가격에 거래됩니다.
물론, 리얼티 인컴은 2026년 100억 달러의 투자 목표를 고수하고 있습니다. 만약 그 지출이 AFFO 성장을 NNN 리츠의 성장률을 훨씬 넘어서게 만든다면, 배당금 성장률의 격차는 이 비율들이 시사하는 것보다 더 빠르게 벌어질 수 있습니다.
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