Punti Chiave
- NNN REIT rende il 6,0% e Agree Realty il 4,8%, ed entrambe hanno aumentato l'AFFO per azione nel terzo trimestre del 2026.
- Entrambi i dividendi sono ben coperti, al 71% dell'AFFO per Agree e al 69% per NNN nell'esercizio 2025.
- Il dividendo di Agree è cresciuto del 5,1% annuo dall'esercizio 2020 al 2025, contro il 2,7% di NNN, ma l'aumento di NNN nell'esercizio 2025 è stato il maggiore dei due.
- NNN scambia a 12x l'AFFO forward, al di sotto della sua media quinquennale, contro 15x per Agree.
Agree Realty (ADC) e NNN REIT (NNN) hanno appena riportato terzi trimestri con quasi nulla di vuoto. Le proprietà di Agree erano affittate al 99,8% al 30 settembre, e quelle di NNN erano occupate al 99,2%. L'AFFO per azione è aumentato del 4,9% rispetto all'anno precedente per Agree e del 5,8% per NNN.
Entrambe continuano anche ad aumentare i loro dividendi. Il 13 ottobre, Agree ha dichiarato un dividendo mensile di $0,271 per azione, che su base annualizzata ammonta a $3,252, il 3,4% in più rispetto a un anno prima. NNN paga $0,62 per azione trimestrali dopo il suo ultimo aumento del 3,3%, e afferma di essere una delle sole tre REIT quotate pubblicamente ad aver aumentato il proprio dividendo annuale per 37 o più anni consecutivi.
Per gli investitori in cerca di reddito, tuttavia, le due offrono cose diverse. NNN paga l'assegno più grande, con un rendimento del 6,0% contro il 4,8% di Agree. Il dividendo di Agree è cresciuto più velocemente: del 5,1% annuo dall'esercizio 2020 al 2025, contro il 2,7% di NNN. Quindi, quale è l'azione a dividendo migliore?
| Metrica | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| Rendimento da dividendo | 4,8% | 6,0% |
| Dividendo annuale | $3,25 (pagato mensilmente) | $2,48 (pagato trimestralmente) |
| Crescita del dividendo, esercizio 2020-2025 | 5,1% annuo | 2,7% annuo |
| Payout ratio su AFFO, esercizio 2025 | 71% | 69% |
| Payout ratio su AFFO, consenso 2026 | 70% | 68% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,1x | 5,8x |
| Prezzo/AFFO (NTM) | 15x | 12x |
Fonte: TIKR, 5 novembre 2026; StockAnalysis per il dividendo annuale.
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Agree Realty sta scegliendo con cura
Agree sta ancora crescendo, solo in modo più selettivo. Quando ha comunicato i risultati il 20 ottobre, ha aumentato le sue previsioni di AFFO per il 2026 a $4,58-$4,59 per azione e ha ridotto le sue previsioni di investimento a circa $1,6 miliardi. Il CEO Joey Agree ha dichiarato nella conference call del terzo trimestre che la società lo ha fatto "eliminando le opportunità a rendimento inferiore e rinegoziando aggressivamente la nostra pipeline". Ha anche impegnato un record societario di oltre $255 milioni in progetti di sviluppo nei primi nove mesi dell'anno.
Il dividendo di Agree è ben coperto: ha pagato il 71% del suo AFFO nell'esercizio 2025, e il consenso per il 2026 colloca il rapporto al 70%. L'AFFO per azione è cresciuto più velocemente del dividendo nell'ultimo decennio, passando da $2,51 nell'esercizio 2016 a $4,33 nell'esercizio 2025, il che ha ridotto il payout ratio dal 76,5% al 71,1%:
Agree cita tra i suoi rischi un costo del capitale in aumento. E a 2,6x, la sua copertura degli interessi è la più sottile delle due.
NNN REIT continua semplicemente ad aumentare
Agree ha tagliato i suoi piani di investimento, ma NNN ha mantenuto le sue previsioni di acquisizione per il 2026 a $700-$800 milioni quando ha comunicato i risultati il 4 novembre. Ha anche mantenuto le sue previsioni di AFFO a $3,55-$3,59 per azione. L'affitto base annualizzato è aumentato del 6,8% rispetto all'anno precedente, raggiungendo $974,0 milioni. NNN ha anche ridotto le sue previsioni di crediti deteriorati per l'intero anno a circa 25 punti base dell'affitto, da 40.
Il dividendo di NNN è leggermente meglio coperto di quello di Agree: il 68,6% dell'AFFO nell'esercizio 2025, e il 68% sul consenso per il 2026. NNN ha continuato ad aumentare il suo dividendo anche nell'esercizio 2020, quando l'AFFO per azione è sceso a $2,51 da $2,80 e il payout ratio è balzato a un teso 82,5%:
Il CFO Vincent Chao ha dichiarato nella conference call del terzo trimestre che la storia di NNN attraverso molti cicli "ci ha permesso di continuare ad aumentare quel dividendo anno dopo anno, indipendentemente da ciò che accade intorno a noi".
NNN ha più debito, a 5,8x debito netto su EBITDA, sebbene la sua copertura degli interessi a 2,8x sia la più forte delle due. Cita anche Camping World e Dave & Buster's tra i suoi inquilini sotto pressione ciclica.
Quindi, quale dividendo vince?
Per me, NNN REIT è l'azione a dividendo migliore. Paga $600 all'anno su $10.000 oggi, contro $480 da Agree Realty, e il suo dividendo è coperto altrettanto bene.
Al suo tasso di crescita quinquennale, il reddito da Agree supererebbe quello di NNN in circa 9,4 anni, intorno al 2036. Anche allora, le due sarebbero quasi alla pari nel decimo anno: circa $752 da Agree e $760 da NNN, un rendimento del 7,5% e del 7,6% sui $10.000 originali. Ma Agree ha aumentato il suo dividendo del 2,7% nell'esercizio 2025, meno del 3,1% di NNN. Al ritmo a cui ciascuna sta crescendo ora, Agree non raggiunge mai NNN. Nel decimo anno, $10.000 pagherebbero circa $608 da Agree e circa $787 da NNN.
NNN è anche l'azione più economica. Scambia a 12x l'AFFO forward, contro i 15x di Agree, e al di sotto della sua media quinquennale di 13x:
Niente di tutto ciò rende il dividendo di Agree insicuro. È ben coperto, ha meno debito, paga mensilmente e il management si aspetta una crescita dell'AFFO per azione a medio termine nel 2027. È solo che NNN paga l'assegno più grande con la stessa copertura, con il record più lungo, e Agree non sta aumentando il suo dividendo abbastanza velocemente in questo momento per colmare la differenza.
Naturalmente, NNN ha un'obbligazione di $350 milioni in scadenza a dicembre da rifinanziare, ed entrambe le società affermano che il capitale sta diventando più costoso. Il tasso che NNN otterrà su quel nuovo debito è la prossima cosa da monitorare.
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