Punti Chiave
- Durante The Ramsey Show, a un proprietario di 68 anni i cui affitti erano stati valutati 1,7 milioni di dollari è stato detto di venderli e investire il ricavato nel mercato.
- Se la vendita genera un guadagno a lungo termine di 1 milione di dollari, il suo reddito quell'anno supera la soglia massima per il sovrapprezzo Medicare (500.000 dollari per single o 750.000 dollari per coppia), e alle cifre del 2026 questo aggiunge 487 dollari al mese al suo premio Part B due anni dopo.
- Dovrebbe anche pagare l'imposta sulle plusvalenze fino al 20% sul guadagno, più l'imposta del 3,8% sul reddito da investimento netto. Scegliere di vendere non gli dà modo di chiedere alla Social Security un sovrapprezzo più basso.
- Vendere può comunque rendere molto di più dei 20.000 dollari netti all'anno che gli fruttano gli affitti, purché prima pianifichi circa 200.000 dollari di tasse federali e sovrapprezzi.
Se stai pensando di vendere una proprietà che è aumentata molto di valore durante la pensione, la tassa sul guadagno è solo una parte del conto. Un guadagno elevato finisce anche nella dichiarazione dei redditi che Medicare utilizza per stabilire il tuo premio Part B due anni dopo. E uno abbastanza grande ti colloca nella fascia massima di sovrapprezzo di Medicare.
20.000 dollari all'anno su 1,7 milioni di dollari di case
Un imprenditore edile di 68 anni ha chiamato The Ramsey Show lunedì con quel tipo di proprietà. Quattro anni fa, ha comprato tre acri con tre case, e vive in quella sul retro. "Porto a casa settemila dollari al mese e ne pago cinquemila in tasse e assicurazione", ha detto, il che gli lascia circa 20.000 dollari all'anno prima della manutenzione. Alla domanda su quanto potesse vendere le case, ha risposto: "Il perito circa tre settimane fa ha detto tipo 1.700.000 dollari e io devo 600.000 dollari".
Jade Warshaw è stata diretta: "Mi sembra semplicemente che il ROI faccia schifo in questo momento perché hai 1,7 milioni di dollari in proprietà che rendono 20.000 dollari all'anno". Ha suggerito di vendere e investire circa 1,2 milioni di dollari, il ricavato più i suoi 140.000 dollari in azioni e il suo oro, calcolando che l'8% all'anno porterebbe in media 96.000 dollari.
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Ma l'1,1 milione di dollari che incasserebbe e il guadagno su cui l'IRS applica le tasse sono due numeri diversi. Il guadagno è il prezzo di vendita meno la sua base, che generalmente è quanto ha pagato, quindi i 600.000 dollari che deve non la riducono affatto. Non ha detto quanto ha pagato quattro anni fa, quindi supponiamo che la sua base sia 700.000 dollari, il che rende il guadagno di 1 milione di dollari.
Medicare guarda indietro di due anni
Medicare applica ai redditi più alti un sovrapprezzo mensile oltre al premio Part B standard, stabilito sulla base della dichiarazione dei redditi di due anni prima. Quindi una vendita che si conclude quest'anno finisce nella sua dichiarazione del 2026, che stabilisce il suo premio del 2028, quando avrà 70 anni. Alle cifre del 2026, la fascia massima inizia con un reddito lordo rettificato di 500.000 dollari per un contribuente single o 750.000 dollari per uno congiunto, e aggiunge 487,00 dollari al mese, per un premio Part B totale di 689,90 dollari. Un guadagno di 1 milione di dollari supera entrambe le soglie da solo, quindi non importa come presenta la dichiarazione.
Sono 5.844 dollari all'anno in sovrapprezzi Part B, e 689,90 dollari al mese sono più di un terzo dei 2.000 dollari che ha detto che la Social Security gli paga. Un piano farmaceutico Part D comporta anche il suo sovrapprezzo. E la mia base ipotetica conta a malapena: come contribuente single, avrebbe bisogno che il suo guadagno più altri redditi fosse inferiore a 500.000 dollari per uscire dalla fascia massima, e la fascia immediatamente inferiore aggiunge comunque 446,30 dollari al mese.
La tassa sul guadagno viene prima
Il sovrapprezzo è la parte più piccola del conto. Un guadagno a lungo termine è tassato allo 0%, 15% o 20%, a seconda di dove si colloca nel reddito imponibile. Supponiamo che presenti come single, e che i suoi affitti e la Social Security si annullino approssimativamente con le sue detrazioni, quindi il suo reddito imponibile è solo il guadagno di 1 milione di dollari. Quindi, secondo le aliquote del 2026:
- I primi 49.450 dollari sono tassati allo 0%
- I successivi 496.050 dollari, fino a 545.500 dollari di reddito imponibile, sono tassati al 15%: 74.407,50 dollari
- Gli ultimi 454.500 dollari sono tassati al 20%: 90.900 dollari
Sono 165.307,50 dollari di imposta sulle plusvalenze. Oltre a ciò c'è l'imposta del 3,8% sul reddito da investimento netto, applicata sul minore tra il suo reddito da investimento o il suo reddito lordo rettificato oltre i 200.000 dollari. Con un guadagno di 1 milione di dollari, entrambi sono almeno 800.000 dollari, quindi quell'imposta ammonta ad almeno 30.400 dollari.
Aggiungi un anno di sovrapprezzo Part B, e perde circa 201.550 dollari tra imposta sulle plusvalenze, imposta del 3,8% e sovrapprezzo. Ahi.
Una vendita che sceglie non si qualifica come evento che cambia la vita
La Social Security stabilirà il sovrapprezzo sulla base di un reddito più recente e più basso quando il reddito di qualcuno diminuisce dopo uno degli otto eventi che cambiano la vita, utilizzando il modulo SSA-44. "Perdita di proprietà produttiva di reddito" è in quella lista, che sembra fatta apposta per un proprietario che vende i suoi affitti. Sfortunatamente, le regole della Social Security dicono che quella perdita non può derivare dalla direzione del beneficiario stesso: deve derivare da circostanze al di fuori del suo controllo, quindi una vendita che sceglie non conta.
Ciò che può scegliere è l'anno. Una vendita che si conclude a dicembre entra nel premio del 2028, e una che si conclude a gennaio entra in quello del 2029, quando avrà 71 anni. In entrambi i casi, il guadagno appare nella dichiarazione di un anno, quindi stabilisce il premio di un anno.
Vendi, con il conto nel budget
Francamente, penso che Warshaw abbia ragione nel dire che dovrebbe vendere. Guadagnare netti circa 20.000 dollari all'anno su circa 1,1 milioni di dollari di equità è un rendimento magro, e lui ha concordato che preferirebbe non avere a che fare con gli inquilini. Ma l'1,2 milioni di dollari che lei immaginava lavorare nel mercato è più vicino a 1 milione una volta pagati circa 200.000 dollari di tasse federali e sovrapprezzi, e al suo 8%, sono circa 80.000 dollari all'anno in media. Sono comunque quattro volte quanto gli pagano gli affitti, anche se vendere tutte e tre significa pagare un affitto, che ha stimato in due o tremila dollari al mese. Quindi esaminerei attentamente l'altra idea di Warshaw: separare la sua casa e vendere le altre due, per un guadagno minore.
Medicare non ha ancora stabilito le cifre del 2028. Il CMS ha pubblicato quelle di quest'anno il 14 novembre 2025, quindi le fasce e i sovrapprezzi in cui si manifesterebbe una vendita quest'anno dovrebbero arrivare nell'autunno del 2027.
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