Points clés pour l'action Simon Property Group en août 2026
- Prévisions relevées : Simon a relevé ses prévisions de FFO 2026 à 13,20-13,30 $, contre 12,73 $ auparavant.
- Battue de deux chiffres : Le chiffre d'affaires a atteint 1,66 milliard de dollars, soit 2,9 % de plus que l'estimation du consensus de 1,61 milliard de dollars et une hausse de 20,3 % en glissement annuel, tandis que le FFO ajusté par action de 3,39 $ a dépassé les estimations de 18,2 % et a augmenté de 26,5 % en glissement annuel.
- Relocation des surfaces Saks : Le million de pieds carrés d'espaces Saks Off Fifth en faillite, qui généraient auparavant 18 millions de dollars de loyer, sont en cours de relouage pour environ 44 millions de dollars.
- Écarts de loyers qui s'élargissent : Les nouveaux baux signés depuis le début de l'année affichent un loyer de base initial supérieur de 17 % à celui des espaces arrivant à expiration, alors même que les incitations aux locataires ont baissé de 12 % en glissement annuel, a déclaré le PDG Eli Simon.
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Simon Property Group transforme les surfaces Saks en faillite en une aubaine de loyers
Simon Property Group (SPG) a augmenté le NOI de ses propriétés nationales de 8,5 % en glissement annuel au deuxième trimestre, le rythme le plus rapide que la direction ait affiché ces derniers trimestres, et l'action Simon Property Group a clôturé à 220,55 $ avant une conférence téléphonique sur les résultats qui a dépassé les attentes sur presque tous les fronts. Le chiffre d'affaires a atteint 1,66 milliard de dollars, soit 2,9 % de plus que l'estimation du consensus de 1,61 milliard de dollars et une hausse de 20,3 % en glissement annuel. Le FFO immobilier est passé à 3,29 $ par action contre 3,05 $ un an plus tôt, soit une progression de 7,9 %.
La société a signé plus de 1 200 baux sur 4,8 millions de pieds carrés au cours du trimestre. Les nouveaux accords représentaient 28 % de cet espace, et le loyer de base initial sur ces nouveaux baux est supérieur de 17 % à ce que les locataires payaient auparavant, depuis le début de l'année. Les incitations aux locataires, les incitations financières que Simon verse pour signer de nouveaux locataires, ont baissé de 12 % sur la même période. La hausse des loyers associée à la baisse des coûts d'incitation est le mécanisme à l'origine de l'amélioration des marges du trimestre.
Nulle part ce pouvoir de fixation des prix n'est plus clair que dans les surfaces que Simon a récupérées suite à la faillite de Saks Off Fifth. Le PDG Eli Simon a abordé directement cet échange lors de la conférence téléphonique sur les résultats du T2 : "nous allons essentiellement transformer les 18 millions de dollars en 44 millions de dollars." Environ la moitié des baux de remplacement sont signés, le reste étant en discussions finales. Étant donné que l'espace a été récupéré à la mi-mai plutôt qu'au début de l'année, la majeure partie de cette hausse se concrétisera en 2027 plutôt que dans les prévisions de cette année.
Le taux d'occupation est resté à 96 % sur l'ensemble du portefeuille de centres commerciaux et d'outlets premium, même après avoir absorbé ce million de pieds carrés, égalant le niveau du premier trimestre. L'occupation des Mills, le segment exclusivement outlets, s'est établie à 98,8 %. Le loyer de base moyen pour les centres commerciaux et les outlets premium a augmenté de 6,3 % en glissement annuel, et le coût d'occupation s'est établi à 12,5 %, un niveau encore suffisamment bas pour permettre de nouvelles augmentations de loyers sans évincer les détaillants.
La direction a utilisé cette combinaison d'occupation, d'écart de loyers et de potentiel de hausse des surfaces Saks pour relever ses prévisions de FFO immobilier 2026 à 13,20-13,30 $ par action, contre 12,73 $ en 2025. La société a également augmenté son dividende trimestriel à 2,25 $ par action, une hausse de 4,7 %, et a racheté 793 000 actions plus 238 000 parts de société en commandite pour 211 millions de dollars à un prix moyen de 205,10 $.
Simon a clôturé le trimestre avec 9,3 milliards de dollars de liquidités et une dette nette sur EBITDA inférieure à 5,0 fois, finançant 1,07 milliard de dollars de développement actif à un rendement pondéré de 9 %. Les charges d'intérêt plus élevées restent un facteur en défaveur : elles ont réduit le FFO de 0,06 $ par action au cours du trimestre, et le directeur financier Brian McDade a signalé un autre impact négatif de 0,20 $ par action encore à venir cette année. Néanmoins, pour l'instant, le moteur de la location surpasse le coût du financement.
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TIKR valorise l'action Simon Property Group à 411 $, intégrant un pouvoir de location durable
Le scénario médian de TIKR valorise l'action Simon Property Group à 411 $ d'ici décembre 2030, ce qui implique un rendement total de 87 % par rapport au prix actuel de 221 $, soit 15 % annualisés sur 4,4 ans.
Un rendement annualisé de 15 % sur l'action Simon Property Group dépasse ce que les propriétaires de centres commerciaux matures ont historiquement offert aux actionnaires, et les écarts de loyers évoqués lors de la conférence téléphonique sont le mécanisme sur lequel la direction compte pour combler cet écart.
Le calcul est déjà apparu ce trimestre : des loyers supérieurs de 17 % sur les nouveaux baux, des incitations aux locataires en baisse de 12 %, et un échange Saks Off Fifth qui plus que double le loyer sur un million de pieds carrés que la société n'avait pas demandé à récupérer. Si cette revalorisation continue de se capitaliser à un rythme proche de 8,5 % de croissance du NOI, l'objectif de 411 $ semble moins être un objectif ambitieux qu'une simple extrapolation de ce qui se passe déjà sur le terrain.
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