如果您曾经想投资房地产，但又不想承担购买房产、管理租户或修理漏水水龙头的麻烦，那么房地产投资信托基金（REITs）可能就是您的最佳选择。房地产投资信托基金（REITs）是一家拥有、经营或资助可产生收入的房地产的公司，涉及从办公楼和公寓到数据中心和基站塔等多个领域。
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其吸引力显而易见：房地产投资信托让你可以像购买苹果或微软股票一样购买房地产股票。你可以获得房地产市场的风险敞口，而不必为直接持有而头疼。更妙的是，法律要求房地产投资信托基金将至少 90% 的应税收入作为股息支付给股东，这使它们成为股市中最可靠的收入来源之一。
对于长期投资者来说，房地产投资信托有两个目的：稳定的股息收入和随着时间推移房地产价值和租金增长的资本增值潜力。房地产投资信托基金还能分散投资，因为房地产的走势并不总是与科技股或金融股同步。这就是为什么许多退休账户、收入投资组合和机构基金都将相当一部分资金分配给房地产投资信托基金。
第一步：了解不同类型的房地产投资信托基金
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在投资之前，最好先了解一下情况。房地产投资信托有几种类型，每种类型都与经济的不同部分息息相关：
- 权益型房地产投资信托基金：最常见的类型是那些拥有并经营公寓楼、购物中心、办公楼或仓库等物业的公司。它们的收入主要来自租金，而租金往往是稳定和可预测的。因此，对于寻求稳定股息收入的新手来说，股票型房地产投资信托通常被认为是最佳的入门途径。
- 抵押房地产投资信托基金（mREITs）：它们不拥有建筑物，而是投资于抵押贷款或抵押担保证券。它们可以提供较高的收益率，但也有较高的利率风险，因为它们的业绩与借贷成本挂钩。选择 mREITs 的投资者需要适应利率周期，因为利率的变化会严重影响收益。
- 专业房地产投资信托基金：这些公司专注于医疗保健设施、数据中心或信号塔等利基行业。专业房地产投资信托与人口老龄化或数字化转型等长期经济变化息息相关。它们往往具有更大的增长潜力，但对特定行业的风险也可能更加敏感。
对于初学者来说，股票型房地产投资信托通常是最直接的起点，因为它们直接与财产收入挂钩。
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步骤 2：房地产投资信托基金为何吸引投资者
房地产投资信托的吸引力很简单：收入、多样化和增长。
- 收入：根据法律规定，房地产投资信托基金必须将至少 90% 的应纳税收入作为股息分配给股东。这一要求被称为 90% 规则，意味着与标准普尔 500 指数中的大多数公司相比，投资者可以获得更大份额的利润红利。因此，房地产投资信托基金的股息收益通常高于平均水平，对退休人员或任何寻求定期现金流的人来说尤其具有吸引力。随着时间的推移，红利再投资可以大大提高复利回报，即使没有额外出资也能创造财富。
- 分散投资：房地产的表现往往不同于股票和债券，从而使投资组合更加平衡。在股市受压时，某些类型的房地产投资信托基金（如仓储或医疗保健）能更好地保持稳定，在最需要的时候提供稳定性。
- 增长潜力：随着时间的推移，房地产投资信托基金可以与更广泛的经济一起增长，提高租金，扩大房地产投资组合，并受益于房地产价值的上升。与有形财产不同的是，只要能购买股票，任何人都能享受到这些增长收益。
它们还具有流动性，因此你可以像买卖任何股票一样，通过你的经纪账户买卖房地产投资信托基金的股票，而不像实物财产那样，买卖成本高、耗时长。
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步骤 3：如何开始房地产投资信托基金投资
购买单个房地产投资信托基金的股票可以让您直接控制您的投资组合，并让您专注于您认为具有最佳长期潜力的行业。例如
- Public Storage（PSA）：自助仓储行业的佼佼者，即使在经济衰退时期，随着人们缩减规模或企业寻求价格合理的空间，该行业也能蓬勃发展。其可预测的现金流使其成为防御性选择。
- Equinix (EQIX)：为云计算和人工智能工作负载提供支持的数据中心房地产投资信托基金。对安全、可扩展数据存储的需求不断上升，使其成为最面向未来的房地产投资信托之一。
- Prologis (PLD)：专门向亚马逊和联邦快递等巨头出租仓库。随着电子商务在全球的扩张，物流地产成为一个结构性增长点。
在选择单个房地产投资信托时，要考虑宏观趋势。人们是否会搬进城市公寓？云存储需求是否激增？零售业是否面临网购的压力？将房地产投资信托与长期趋势相匹配，可能是股息增长与股息消失之间的区别。
专业建议：从 1-3 个名字开始，熟悉股息和派息结构，然后考虑分散投资到其他房地产投资信托子行业。
步骤 4：评估房地产投资信托基金（需要注意的事项）
在分析房地产投资信托时，有几个指标比传统的股票比率更重要：
- 运营资金（FFO）：衡量房地产投资信托基金现金流的指标，比每股收益更准确。寻找 FFO 持续增长的房地产投资信托基金，因为这预示着财务健康和红利的可持续性。
- 股息率与增长：高收益固然诱人，但这并不是全部。可持续发展的房地产投资信托基金不仅支付能力强，而且还能稳步提高股息，这意味着管理层的信心和长期盈利能力。
- 债务水平：房地产投资信托基金通常负债累累，因为它们拥有昂贵的房产。但相对于资产和现金流而言，可控的债务水平表明房地产投资信托基金能够在不削减股息的情况下抵御经济衰退。
- 行业趋势：房地产投资信托基金是在数据中心或物流等增长领域，还是在办公楼等陷入困境的领域？追随长期的世俗增长主题会给你带来顺风，而衰退的行业往往会成为逆风。
这些都是专业人士在进行房地产投资信托分配之前所使用的关键过滤器，它们可以帮助散户投资者避免常见的陷阱。
步骤 5：使用 TIKR 跟踪和研究房地产投资信托基金
保持条理清晰的最简单方法之一是使用 TIKR 建立您想关注的房地产投资信托观察列表。具体方法如下：
- 搜索房地产投资信托：在 TIKR 的搜索栏中，输入公司名称或股票代码（例如，PLD表示 Prologis，EQIX表示 Equinix）。TIKR 的数据库将显示包含财务、图表和股息历史的完整公司页面。
- 添加到观察清单：进入公司页面后，点击 “添加到观察清单”。您可以创建一个名为 “房地产投资信托 “的观察列表，将它们集中在一起。这样您就可以同时监控多个房地产公司。
- 设置提醒：打开价格或新闻提醒，让您在重要事件发生时知道。提醒有助于避免错过股息公告、收益更新或重大财产收购。
- 跟踪股息：在 “财务数据 “下，查看股息历史和派息率，以评估一致性。TIKR 可以方便地比较不同时期的收益率，帮助您识别哪些房地产投资信托表现稳定，哪些派息率波动较大。
- 比较估值：使用 TIKR 的估值工具比较您的观察列表中的收益率、P/FFO 比率和债务指标。这样可以更容易地发现被低估的房地产投资信托基金或避免价格过高的房地产投资信托基金。
通过创建一个以房地产投资信托为重点的观察列表，你将拥有一个收入机会的仪表板，你可以对其进行监控、比较并采取行动，而不必同时兼顾多个来源。
长期利用房地产投资信托基金积累财富
开始投资房地产投资信托基金并不需要高深的房地产知识。只需关注基本要素、稳定的收入、强劲的资产负债表和以增长为导向的行业，您就可以从小规模开始，随着时间的推移逐步扩大您的投资范围。房地产投资信托基金可以作为收入战略的支柱，也可以作为增长型投资组合中的分散投资品种。
TIKR 等工具将研究、股息跟踪和估值指标整合到一个地方，使这一过程变得更加简单。无论您是增加一个房地产投资信托基金以获得收益，还是建立一个包含 10-15 个行业的观察清单，可靠的收入和长期增长潜力的结合使房地产投资信托基金成为任何投资组合都值得考虑的投资策略。
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- 强劲的收入增长和持久的竞争优势
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