核心要点
- VICI Properties 的股息收益率为 7.4%，EPR Properties 为 6.3%，两家公司均在 10 月 28 日发布第三季度业绩时上调了 2026 年业绩指引。
- EPR 的股息占其 2025 财年 AFFO 的 68%，占 2026 财年市场共识预期的 66%；而 VICI 在这两个年份的占比均为 74%。不过，EPR 曾在 2020 年和 2021 年暂停派息。
- VICI 的第三季度业绩包含了一笔与最大租户凯撒娱乐相关的大额非现金信贷损失费用。
- 需要关注的事项：VICI 如何解决其与凯撒娱乐的区域租赁协议，以及 EPR 将其投资组合从影院业务转移出去的速度。
VICI Properties (VICI) 和 EPR Properties (EPR) 均在 10 月 28 日发布第三季度业绩时上调了 2026 年业绩指引，且两者都提供高额股息收益率。
对于依靠股息生活的退休人士来说，这是实实在在的收入。但 EPR 的季度营收增长了 12%，而 VICI 的业绩则伴随着一笔与其最大租户凯撒娱乐相关的 4.782 亿美元非现金费用。
那么，哪一只股票更适合退休人士作为股息股呢？
| 指标 | VICI Properties (VICI) | EPR Properties (EPR) |
|---|---|---|
| 股息收益率 | 7.4% | 6.3% |
| 当前股息 | 每年 1.84 美元，按季度支付 | 每年 3.72 美元，按月支付 |
| 股息增长 | 2020-2025 财年，年均增长 7.1% | 2022-2025 财年，年均增长 2.7% |
| 股息记录 | 连续第 9 年增长（公司统计） | 2020 年 5 月至 2021 年 6 月期间暂停 |
| AFFO 派息比率，2025 财年 | 74% | 68% |
| AFFO 派息比率，2026 财年共识预期 | 74% | 66% |
| 净债务 / EBITDA (最近十二个月) | 5.4 倍 | 6.0 倍 |
来源：TIKR 及公司公告，数据截至 2026 年 11 月 5 日。
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VICI 股息更高，但凯撒娱乐是隐忧
VICI 的业务仍在增长。第三季度营收增长 5.8% 至 11 亿美元，每股 AFFO 增长 4.3% 至 0.62 美元，并且 VICI 将其 2026 年每股 AFFO 指引从 2.45-2.47 美元上调至 2.47-2.48 美元。
管理层称股息"覆盖情况非常好，基于我们 2026 年 AFFO 指引的中值，每股 AFFO 派息比率约为 75%。"数据支持了这一说法。从 2018 财年到 2025 财年，VICI 的派息比率每年都保持在 AFFO 的 70% 到 79% 之间，同时每股股息和每股 AFFO 每年都在增长：
在第三季度电话会议上，首席执行官 Edward Pitoniak 称 75% 的水平是"我们从第一天起就坚信的基准。"
凯撒娱乐是风险所在。这笔费用源于与凯撒娱乐合并完成相关的信用评级下调，导致归属于普通股股东的第三季度净利润下降了 55.1%。管理层仍在权衡是否重组或出售部分凯撒娱乐区域租赁资产，尚未做出决定。
EPR 覆盖比率更高，但曾有过暂停记录
EPR 的季度业绩中没有像 VICI 那样的费用，其股息占其现金流的比例也更小。第三季度每股 AFFO 增长 10.8% 至 1.54 美元，并且 EPR 将其 2026 年 FFOAA 指引上调至每股 5.49-5.57 美元，按中值计算较 2025 年高出 8.0%。分析师预计 2026 财年每股 AFFO 为 5.60 美元，高于 5.14 美元，这将使派息比率从 68% 降至更舒适的 66%。
10 月 29 日，EPR 表示影院目前约占其投资组合的三分之一，其长期目标是将该比例降至约 20%。
EPR 的弱点是其历史记录。它从 2020 年 5 月到 2021 年 6 月暂停了月度股息支付，恢复后为每月 0.25 美元，其 2025 财年每股 3.52 美元的股息仍低于 2019 财年支付的 4.50 美元：
自恢复派息以来，从 2022 财年到 2025 财年，EPR 每年的派息比率都保持在 AFFO 的 63% 到 70% 之间。
其债务水平也更高，净债务与 EBITDA 之比为 6.0 倍，而 VICI 为 5.4 倍；利息覆盖倍数为 2.8 倍，而 VICI 为 3.8 倍。
那么，哪只股票的股息胜出？
VICI 是更适合退休人士的股息股。寻求收入的退休人士需要一份可靠的支票，而 VICI 提供更高的收益率，已连续九年提高股息，并且负债更少。
这种优势会随着时间的推移而保持。按照两者在 2025 财年各自的股息增长率（均为 3.5%）计算，投资 10,000 美元于 VICI，在第 10 年将支付约 1,011 美元，而 EPR 约为 861 美元。因此，可以说 VICI 提供了相当于当前现金 10% 的收益率，而 EPR 的股息收入永远无法赶上。
更高的收益率也伴随着折价。VICI 的远期 AFFO 市盈率为 9.9 倍，而 EPR 为 11 倍，也远低于其自身五年平均的 14 倍：
这并不是说 EPR 的股息不安全。它动用的 AFFO 比例更小，其业绩指引刚刚再次上调，并且每远离影院业务一步，其租金收入就分散到更多类型的租户中。只是，对于退休收入而言，我更愿意持有那只在 2020 年仍持续增长、收益率更高、资产负债表更强的股票的股息。
当然，VICI 仍需解决凯撒娱乐的区域租赁协议。如果最终从该协议中获得的租金减少，可用于支付股息的 AFFO 也会减少，因此请关注管理层在下次电话会议上关于该租赁协议的说明。
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