Principais Conclusões para a Ação da Simon Property Group em Agosto de 2026
- Previsões Elevadas: A Simon elevou sua previsão de FFO para 2026 para $13,20-$13,30, acima dos $12,73 anteriores.
- Superação de Dois Dígitos: A receita atingiu $1,66 bilhão, 2,9% acima da estimativa do mercado de $1,61 bilhão e um aumento de 20,3% em relação ao ano anterior, enquanto o FFO ajustado por ação de $3,39 superou as estimativas em 18,2% e subiu 26,5% em relação ao ano anterior.
- Realocação da Saks: O espaço de 1 milhão de pés quadrados da Saks Off Fifth em falência, que antes gerava $18 milhões em aluguel, está sendo realocado por aproximadamente $44 milhões.
- Margens de Locação se Ampliam: Os novos contratos de locação assinados até o momento carregam um aluguel base inicial 17% acima do espaço que expirou, mesmo com os incentivos aos inquilinos caindo 12% em relação ao ano anterior, disse o CEO Eli Simon.
A Simon não queria as lojas da Saks Off Fifth de volta, mas realocá-las por $44 milhões versus $18 milhões conta sua própria história. Analise os dados de locação da Simon Property Group gratuitamente →
Simon Property Group Transforma Lojas da Saks em Falência em um Aumento de Aluguel
A Simon Property Group (SPG) cresceu o NOI de propriedades domésticas 8,5% ano após ano no segundo trimestre, o ritmo mais rápido que a administração registrou nos últimos trimestres, e a ação da Simon Property Group fechou a $220,55 antes de uma chamada de resultados que superou quase todas as linhas. A receita atingiu $1,66 bilhão, 2,9% à frente da estimativa do mercado de $1,61 bilhão e um aumento de 20,3% em relação ao ano anterior. O FFO imobiliário subiu para $3,29 por ação, ante $3,05 no ano anterior, um ganho de 7,9%.
A empresa assinou mais de 1.200 contratos de locação em 4,8 milhões de pés quadrados durante o trimestre. Novos acordos representaram 28% desse espaço, e o aluguel base inicial nesses novos contratos está 17% acima do que os inquilinos pagavam anteriormente, até o momento. Os incentivos aos inquilinos, os incentivos em dinheiro que a Simon paga para assinar novos inquilinos, caíram 12% no mesmo período. O aumento do aluguel combinado com a queda do custo do incentivo é o mecanismo por trás do aumento da margem do trimestre.
Em nenhum lugar esse poder de precificação é mais claro do que nas lojas que a Simon recuperou da falência da Saks Off Fifth. O CEO Eli Simon abordou a troca diretamente na chamada de resultados do Q2: "basicamente pegaremos os $18 milhões e os transformaremos em $44 milhões". Aproximadamente metade dos contratos de substituição estão assinados, com o restante em discussões finais. Como o espaço foi recuperado em meados de maio, e não no início do ano, a maior parte desse ganho se concretiza em 2027, e não na previsão deste ano.
A ocupação se manteve em 96% nos shoppings e no portfólio de outlets premium mesmo após absorver esse 1 milhão de pés quadrados, igualando o nível do primeiro trimestre. A ocupação dos Mills, o segmento apenas de outlets, terminou em 98,8%. O aluguel base médio para shoppings e outlets premium subiu 6,3% em relação ao ano anterior, e o custo de ocupação ficou em 12,5%, ainda baixo o suficiente para suportar novos aumentos de aluguel sem pressionar os varejistas.
A administração usou essa combinação de ocupação, margem e ganho da Saks para elevar a previsão de FFO imobiliário de 2026 para $13,20 a $13,30 por ação, acima dos $12,73 de 2025. A empresa também aumentou seu dividendo trimestral para $2,25 por ação, um aumento de 4,7%, e recomprou 793.000 ações mais 238.000 unidades de parceria limitada por $211 milhões a um preço médio de $205,10.
A Simon encerrou o trimestre com $9,3 bilhões em liquidez e dívida líquida sobre EBITDA abaixo de 5,0 vezes, financiando $1,07 bilhão de desenvolvimento ativo com um rendimento combinado de 9%. A maior despesa com juros continua sendo um fator em contra: ela reduziu $0,06 por ação do FFO no trimestre, e o CFO Brian McDade sinalizou outros $0,20 por ação desse fator adverso ainda por vir este ano. Ainda assim, o motor de locação está superando o custo de financiamento por enquanto.
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A TIKR Avalia a Ação da Simon Property Group em $411, Precificando o Poder de Locação Sustentado
O modelo de caso médio da TIKR avalia a ação da Simon Property Group em $411 até dezembro de 2030, implicando um retorno total de 87% em relação ao preço atual de $221, ou 15% anualizado ao longo de 4,4 anos.
Um retorno anualizado de 15% sobre a ação da Simon Property Group supera o que os proprietários de shoppings maduros historicamente entregaram aos acionistas, e as margens de locação da chamada são o mecanismo que a administração está contando para fechar essa lacuna.
A matemática já apareceu neste trimestre: aluguel 17% mais alto em novos contratos, incentivos aos inquilinos 12% menores e uma troca da Saks Off Fifth que mais do que dobra o aluguel em um milhão de pés quadrados que a empresa não pediu para recuperar. Se esse reprecificação continuar se capitalizando em qualquer lugar próximo a um ritmo de NOI de 8,5%, a meta de $411 parece menos um exagero e mais uma extensão em linha reta do que já está acontecendo no campo.
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