핵심 요약
- VICI Properties의 배당 수익률은 7.4%, Realty Income은 5.7%이며, 두 기업 모두 3분기 실적 발표와 함께 2026년 AFFO(조정영업현금흐름) 전망을 상향 조정했습니다.
- 두 기업의 배당금은 모두 충분히 보장되어 있으며, 2025 회계연도 주당 AFFO 대비 지급 비율은 각각 74%와 75%, 2026년 추정치 기준으로는 74%와 73%입니다.
- VICI의 배당금은 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연평균 7.1% 성장한 반면, Realty Income은 2.9% 성장했으며, 후자는 32년 이상 연속으로 배당을 인상해 왔습니다.
- VICI의 주요 리스크는 최대 임차인인 Caesars로, 신용등급 하락으로 3분기에 4억 7,820만 달러의 비현금 손실(신용손실충당금)이 발생했습니다.
부동산에서 배당 소득을 찾는 투자자라면 누구나 VICI Properties (VICI)와 Realty Income (O)를 살펴볼 것입니다. 두 기업 모두 5% 이상의 수익률을 제공하며, 3분기 실적과 함께 2026년 전망을 상향 조정했습니다.
그러나 10월 28일 발표된 VICI의 실적보고서에는 주의사항이 있었습니다: 최대 임차인인 Caesars의 신용등급 하락이었습니다. 한편 Realty Income은 30년 이상 이어져 온 배당 기록을 다시 한 번 연장했습니다.
그렇다면 어느 쪽이 더 나은 배당주일까요?
| 지표 | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| 배당 수익률 | 7.4% | 5.7% |
| 배당 성장률, 2020-2025 회계연도 | 연간 7.1% | 연간 2.9% |
| 배당 기록 (회사 기준) | 연속 9년 성장 | 연속 32년 이상 인상 |
| AFFO 배당 지급 비율, 2025 회계연도 | 74% | 75% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2026년 컨센서스 | 74% | 73% |
| 순부채/EBITDA (LTM) | 5.4x | 5.7x |
| 이자보상비율 (LTM) | 3.8x | 2.4x |
출처: TIKR, 2026년 11월 5일; 배당 기록은 각 회사의 기준입니다.
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VICI는 더 많은 배당을 지급하고, 현금흐름이 뒷받침한다
VICI의 3분기 매출은 5.8% 증가한 11억 달러였으며, 주당 AFFO는 4.3% 증가한 0.62달러였습니다. 회사는 이제 2026년 주당 AFFO를 2.47-2.48달러로 전망하며, 이는 한 분기 전 2.45-2.47달러에서 상향된 수치입니다. 또한 올해 Club Med와 Golden Entertainment를 포함해 4개의 새로운 임차인을 추가했습니다.
9월 3일, VICI는 분기 배당금을 2.2% 인상해 주당 0.46달러로 조정했으며, 이는 연속 9년째 배당 성장입니다. 주당 AFFO는 매년 배당금을 상회하며, 2018 회계연도 1.43달러에서 2025 회계연도 2.38달러로 증가했습니다:
경영진은 약 75%의 배당 지급 비율을 목표로 하고 있습니다. Edward Pitoniak CEO는 이를 "첫날부터 믿어온 기준입니다. 그리고 우리의 믿음은 변하지 않았다고 생각합니다"라고 말했습니다. VICI의 2029년까지 진행되는 새로운 20억 달러 자사주 매입 프로그램은 대출 상환금, 미배정 현금흐름 또는 자산 매각으로 자금을 조달할 예정입니다.
리스크는 Caesars로, VICI 임대 수익의 약 35%를 차지합니다. Fertitta Entertainment와의 합병과 관련된 신용등급 하락으로 4억 7,820만 달러의 신용손실충당금이 발생했고, 이는 3분기 순이익을 55.1% 감소시켰습니다. 이 충당금은 비현금 항목이며, AFFO 전망은 오히려 상향 조정되었습니다. 그러나 경영진은 여전히 Caesars 지역 임대 계약을 재조정할지 아니면 일부를 매각할지 고려 중입니다.
Realty Income의 기록은 따라잡기 어렵다
Realty Income의 분기는 VICI와 같은 놀라움은 없었습니다. 3분기 AFFO는 3.7% 증가한 주당 1.12달러였으며, 2026년 9월 30일 기준 점유율은 98.8%로 1년 전 98.7% 대비 소폭 상승했고, 2026년 AFFO 전망은 주당 4.44-4.45달러에서 4.45-4.46달러로 상향 조정되었습니다.
Realty Income은 매입을 통해 성장합니다. 회사는 3분기에 26억 달러를 투자했으며, 그중 11.5억 달러는 산업용 부동산에 투자했습니다. 또한 2026년 동일 부동산 임대료 상승률은 1.1%-1.3%에 그칠 것으로 예상하고 있습니다.
9월, 회사는 1994년 상장 이후 136번째 배당 인상을 발표하며 월 배당금을 주당 0.2710달러에서 0.2715달러로 인상했습니다. 이처럼 작은 인상은 천천히 누적됩니다: 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연간 2.9%입니다. 주당 AFFO는 배당금을 앞지르며, 2016 회계연도 2.88달러에서 2025 회계연도 4.28달러로 상승한 반면, 배당금은 2.39달러에서 3.22달러로 증가했습니다:
이로 인해 AFFO 배당 지급 비율은 2016 회계연도 83%의 빡빡한 수준에서 2025 회계연도 75%의 여유로운 수준으로 낮아졌습니다.
주요 리스크는 부채입니다. 약 29억 달러의 부채가 2027년에 만기되며 이자율은 3% 미만이므로, 오늘날 더 높은 금리로 재융자할 경우 비용이 더 들게 됩니다. 또한 이자보상비율은 이미 VICI보다 얇은 상태입니다.
그렇다면 어느 배당이 승리할까?
VICI가 더 나은 배당주입니다. 더 큰 배당금을 지급하고, 배당 성장률이 더 빠르며, 배당 보장도 마찬가지로 튼튼하고, 수익 대비 부채 비중도 더 낮습니다.
VICI에 10,000달러를 투자하면 현재 연간 740달러의 배당 소득을 얻는 반면, Realty Income은 570달러입니다. 2025 회계연도의 느린 3.5% 인상률을 가정하더라도, VICI의 배당 소득은 10년차에 약 1,011달러에 도달할 것으로 예상되는 반면, Realty Income은 꾸준한 2.9% 성장률로 약 736달러에 그칠 것입니다. Realty Income은 따라잡지 못합니다.
VICI는 또한 더 저렴합니다. 선행 AFFO 기준 9.9배에 거래되는데, 이는 5년 평균 14배와 2026년 10월 5일 최저치 9.1배에 비해 낮은 수준입니다:
비교해보면, Realty Income은 13배에 거래됩니다.
이것이 Realty Income의 배당이 안전하지 않다는 말은 아닙니다. 배당 보장은 탄탄하고, 점유율은 거의 100%에 가깝으며, 그렇게 오랜 기간 동안 월 배당으로 이어온 기록은 경영진이 매우 열심히 지켜나갈 것입니다. 다만, 더 크고 더 빠르게 성장하는 배당금과 VICI의 일반적인 배수보다 훨씬 낮은 가격을 위해, 저는 Caesars 문제를 감수하겠습니다.
물론, VICI가 Caesars 지역 임대 계약에 대해 어떤 결정을 내리든 그 평가는 바뀔 수 있으며, 경영진은 언제 결정할 것인지 밝히지 않았습니다.
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