주요 포인트
- NNN REIT의 배당 수익률은 6.0%, Agree Realty는 4.8%이며, 두 기업 모두 2026년 3분기에 주당 AFFO를 증가시켰습니다.
- 두 배당금 모두 충분히 보장되어 있으며, 2025 회계연도 기준 AFFO 대비 배당금 지급 비율은 Agree가 71%, NNN이 69%입니다.
- Agree의 배당금은 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연평균 5.1% 증가했으며, NNN은 2.7% 증가했지만, 2025 회계연도 배당금 인상률은 NNN이 더 컸습니다.
- NNN은 선행 AFFO 기준 12배에 거래되며, 이는 5년 평균보다 낮은 수준입니다. Agree는 15배에 거래됩니다.
Agree Realty (ADC)와 NNN REIT (NNN)이 방금 발표한 3분기 실적은 공실률이 거의 없는 수준이었습니다. 9월 30일 기준 Agree의 부동산 임대율은 99.8%, NNN의 점유율은 99.2%였습니다. 주당 AFFO는 Agree가 전년 동기 대비 4.9%, NNN이 5.8% 증가했습니다.
두 기업 모두 배당금을 계속 인상하고 있습니다. 10월 13일, Agree는 주당 월 $0.271의 배당금을 선언했으며, 이는 연간 $3.252로 환산되어 1년 전보다 3.4% 증가한 금액입니다. NNN은 최근 3.3% 인상 후 분기당 주당 $0.62를 지급하며, 상장된 REIT 중 37년 이상 연속으로 연간 배당금을 인상한 세 기업 중 하나라고 밝혔습니다.
그러나 소득 투자자에게 두 기업은 다른 것을 제공합니다. NNN이 더 큰 수표를 지급하며, 배당 수익률은 Agree의 4.8%에 비해 6.0%입니다. Agree의 배당금 성장률은 더 빠릅니다: 2020 회계연도부터 2025 회계연도까지 연평균 5.1% 증가한 반면, NNN은 2.7%에 그쳤습니다. 그렇다면 어느 것이 더 나은 배당주일까요?
| 지표 | Agree Realty (ADC) | NNN REIT (NNN) |
|---|---|---|
| 배당 수익률 | 4.8% | 6.0% |
| 연간 배당금 | $3.25 (월간 지급) | $2.48 (분기별 지급) |
| 배당금 성장률, 2020-2025 회계연도 | 연평균 5.1% | 연평균 2.7% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2025 회계연도 | 71% | 69% |
| AFFO 배당 지급 비율, 2026년 컨센서스 | 70% | 68% |
| 순부채/EBITDA (LTM) | 5.1배 | 5.8배 |
| 주가/AFFO (NTM) | 15배 | 12배 |
출처: TIKR, 2026년 11월 5일; 연간 배당금은 StockAnalysis 기준.
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Agree Realty는 선택적으로 성장 중
Agree는 여전히 성장하고 있지만, 더 선택적으로 접근하고 있습니다. 10월 20일 실적 발표에서, 회사는 2026년 AFFO 가이던스를 주당 $4.58~$4.59로 상향 조정하고 투자 가이던스를 약 $16억으로 하향 조정했습니다. Joey Agree CEO는 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에서 "낮은 수익률 기회를 걸러내고 파이프라인을 적극적으로 재가격함으로써" 이를 달성했다고 말했습니다. 또한 회사는 올해 처음 9개월 동안 회사 기록인 $2억 5,500만 달러 이상을 개발 프로젝트에 투자했습니다.
Agree의 배당금은 충분히 보장되어 있습니다: 2025 회계연도 AFFO의 71%를 배당으로 지급했으며, 2026년 컨센서스에 따르면 이 비율은 70%입니다. 지난 10년간 주당 AFFO는 배당금보다 빠르게 성장했으며, 2016 회계연도의 $2.51에서 2025 회계연도 $4.33으로 증가하여 배당 지급 비율을 76.5%에서 71.1%로 낮췄습니다:
Agree는 자본 비용 상승을 리스크 중 하나로 꼽았습니다. 그리고 2.6배의 이자보상배율은 두 기업 중 더 낮은 수준입니다.
NNN REIT는 계속해서 인상 중
Agree는 투자 계획을 축소했지만, NNN은 11월 4일 실적 발표에서 2026년 인수 가이던스를 $7억~$8억으로 유지했습니다. 또한 AFFO 가이던스를 주당 $3.55~$3.59로 유지했습니다. 연간 기준 임대료는 전년 동기 대비 6.8% 증가하여 $9억 7,400만 달러에 달했습니다. NNN은 또한 연간 부실채권 가이던스를 임대료의 약 40bp에서 25bp로 하향 조정했습니다.
NNN의 배당금은 Agree보다 약간 더 잘 보장되어 있습니다: 2025 회계연도 AFFO의 68.6%를 배당으로 지급했으며, 2026년 컨센서스에 따르면 68%입니다. NNN은 2020 회계연도에도 배당금 인상을 유지했는데, 당시 주당 AFFO는 $2.80에서 $2.51로 하락했고 배당 지급 비율은 팽팽한 82.5%로 급증했습니다:
Vincent Chao CFO는 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에서 NNN의 수많은 경기 순환을 거쳐온 역사가 "우리가 주변 상황과 관계없이 해마다 그 배당금을 계속 인상할 수 있게 해주었다"고 말했습니다.
NNN은 더 많은 부채를 보유하고 있으며, 순부채 대 EBITDA 비율은 5.8배이지만, 2.8배의 이자보상배율은 두 기업 중 더 강한 수준입니다. 또한 회사는 경기적 압박을 받는 임차인으로 Camping World와 Dave & Buster's를 언급했습니다.
그렇다면 어느 배당주가 승리할까요?
제 생각에 NNN REIT가 더 나은 배당주입니다. 오늘 $10,000 투자 시 NNN은 연간 $600을 지급하는 반면, Agree Realty는 $480를 지급하며, 배당금 보장률도 마찬가지로 좋습니다.
5년간 성장률을 기준으로 할 때, Agree의 소득이 NNN을 추월하는 데는 약 9.4년, 즉 2036년경이 걸릴 것입니다. 그때도 10년차에는 두 기업이 거의 비슷한 수준입니다: Agree는 약 $752, NNN은 약 $760으로, 원래 $10,000 투자액 기준 수익률은 각각 약 7.5%와 7.6%입니다. 그러나 Agree는 2025 회계연도 배당금을 2.7% 인상했으며, 이는 NNN의 3.1% 인상률보다 낮습니다. 현재 각 기업이 성장하는 속도로는 Agree가 따라잡지 못합니다. 10년차에 $10,000 투자액으로부터 Agree는 약 $608, NNN은 약 $787을 지급할 것입니다.
NNN은 또한 더 저렴한 주식입니다. 선행 AFFO 기준 12배에 거래되며, Agree의 15배에 비해 낮고, 자사의 5년 평균 13배보다도 낮은 수준입니다:
이것이 Agree의 배당금을 불안정하게 만드는 것은 아닙니다. 배당금은 충분히 보장되어 있고, 부채는 더 적으며, 월간 지급하며, 경영진은 2027년 중간 한 자릿수(mid-single-digit)의 주당 AFFO 성장을 기대하고 있습니다. 단지 NNN이 동일한 보장률 하에 더 큰 수표를 지급하며, 더 긴 기록을 가지고 있고, Agree는 현재 그 차이를 메우기에 충분히 빠르게 배당금을 성장시키지 못하고 있을 뿐입니다.
물론, NNN은 12월에 만기되는 $3억 5,000만 달러의 채권을 재융자해야 하며, 두 회사 모두 자본이 더 비싸지고 있다고 말합니다. NNN이 그 새로운 부채에 대해 얻게 되는 금리는 다음으로 주목해야 할 사항입니다.
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