핵심 요약
- 램지 쇼에서, 임대주택이 170만 달러로 평가된 68세 집주인에게 그 주택들을 팔고 돈을 시장에 투자하라는 조언을 들었습니다.
- 만약 매각으로 100만 달러의 장기 자본 이득이 발생하면, 그 해 그의 소득은 메디케어 최고 부과금 기준선(미혼 기준 50만 달러, 부부 공동 기준 75만 달러)을 넘어서게 되며, 2026년 기준으로 이는 2년 후 그의 파트 B 보험료에 매월 487달러를 추가로 부과하게 됩니다.
- 그는 또한 이득에 대해 최대 20%의 자본 이득세와 3.8%의 순투자소득세를 납부해야 합니다. 매각을 선택한다고 해서 사회보장국에 부과금을 낮춰 달라고 요청할 수 있는 방법은 없습니다.
퇴직 후 크게 오른 부동산을 매각할 계획이라면, 이득에 대한 세금은 청구서의 일부에 불과합니다. 큰 이득은 또한 메디케어가 2년 후 파트 B 보험료를 설정하는 데 사용하는 세금 신고서에 기록됩니다. 그리고 충분히 큰 이득은 메디케어의 최고 부과금 구간에 들어가게 만듭니다.
170만 달러 가치 주택에서 연간 2만 달러
68세의 도급업자가 월요일 램지 쇼에 전화를 걸어 그런 종류의 부동산을 소개했습니다. 4년 전, 그는 세 채의 주택이 있는 3에이커의 땅을 샀고, 뒤쪽 주택에 살고 있습니다. "월세로 7천 달러를 벌고 세금과 보험료로 5천 달러를 지출하고 있습니다"라고 그는 말했는데, 이는 유지 보수 비용을 제외하면 연간 약 2만 달러의 수익을 남깁니다. 주택을 얼마에 팔 수 있냐는 질문에 그는 이렇게 답했습니다: "약 3주 전 감정평가사가 1,700,000달러 정도라고 했고, 나는 600,000달러의 부채가 있습니다."
제이드 워쇼는 직설적이었습니다: "지금 투자 수익률(ROI)이 형편없다고 느껴집니다. 170만 달러 가치의 부동산이 연간 2만 달러를 벌고 있으니까요." 그녀는 그가 약 120만 달러(처분 대금에 주식 14만 달러와 금을 더한 금액)를 투자하도록 제안했으며, 연평균 8% 수익률을 가정하면 연간 96,000달러를 벌 수 있을 것이라고 계산했습니다.
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그러나 그가 실제로 손에 쥐게 될 110만 달러와 국세청(IRS)이 과세하는 이득은 서로 다른 숫자입니다. 이득은 매각 가격에서 그의 기초(일반적으로 그가 지불한 금액)를 뺀 것이므로, 그가 지고 있는 60만 달러 부채는 이득을 전혀 줄이지 않습니다. 그는 4년 전에 얼마를 지불했는지 말하지 않았으므로, 기초를 70만 달러라고 가정하면 이득은 100만 달러가 됩니다.
메디케어는 2년 전을 참고합니다
메디케어는 소득이 높은 가입자에게 표준 파트 B 보험료 위에 월별 부과금을 청구하며, 이는 2년 전의 세금 신고서를 기준으로 설정됩니다. 따라서 올해 체결된 매각은 그의 2026년 신고서에 기록되어, 그가 70세가 되는 2028년 보험료를 결정합니다. 2026년 기준으로, 최고 구간은 수정 AGI가 미혼 신고자 기준 50만 달러 또는 부부 공동 신고자 기준 75만 달러에서 시작되며, 이는 매월 487.00달러를 추가로 부과하여 파트 B 보험료 총액이 689.90달러가 됩니다. 100만 달러의 이득은 그 자체로 두 기준선을 모두 넘어서므로, 그가 어떻게 신고하든 상관없습니다.
이는 연간 5,844달러의 파트 B 부과금이며, 월 689.90달러는 그가 말한 사회보장 급여 2,000달러의 3분의 1 이상입니다. 파트 D 약물 보험 플랜도 자체적인 부과금이 있습니다. 그리고 제가 가정한 기초는 거의 중요하지 않습니다: 미혼 신고자로서, 그는 이득과 다른 소득의 합계가 50만 달러 미만이어야 최고 구간을 벗어날 수 있으며, 그 다음 구간도 여전히 매월 446.30달러를 추가로 부과합니다.
이득에 대한 세금이 먼저 부과됩니다
부과금은 청구서의 작은 부분입니다. 장기 이득은 과세 소득에서 어느 구간에 속하느냐에 따라 0%, 15% 또는 20%의 세율이 적용됩니다. 그가 미혼으로 신고하고, 임대 소득과 사회보장 급여가 공제액과 대략 상쇄되어 과세 소득이 100만 달러 이득뿐이라고 가정해 봅시다. 그러면 2026년 세율 구간에 따라:
- 처음 49,450달러는 0% 과세
- 다음 496,050달러(과세 소득 545,500달러까지)는 15% 과세: 74,407.50달러
- 마지막 454,500달러는 20% 과세: 90,900달러
이것이 165,307.50달러의 자본 이득세입니다. 그 위에 3.8%의 순투자소득세가 부과되는데, 이는 그의 투자 소득과 수정 AGI 중 20만 달러를 초과하는 금액 중 더 작은 금액에 대해 적용됩니다. 100만 달러의 이득이 있다면, 둘 다 최소 80만 달러 이상이므로, 그 세금은 최소 30,400달러가 됩니다.
파트 B 부과금 1년분을 더하면, 그는 자본 이득세, 3.8% 세금 및 부과금을 합쳐 약 201,550달러를 지출하게 됩니다. 아야.
그가 선택한 매각은 삶을 바꾸는 사건으로 인정되지 않습니다
사회보장국은 8가지 삶을 바꾸는 사건 중 하나 이후 소득이 감소했을 때, SSA-44 양식을 사용하여 새로운 낮은 소득을 기준으로 부과금을 설정합니다. "소득 창출 자산의 손실"은 그 목록에 포함되어 있으며, 이는 집주인이 임대주택을 매각하는 경우에 딱 맞는 것처럼 들립니다. 불행히도, 사회보장국의 규정에 따르면 그 손실은 수급자의 자발적인 결정에서 비롯될 수 없습니다: 통제할 수 없는 상황에서 비롯되어야 하므로, 그가 선택한 매각은 해당되지 않습니다.
그가 선택할 수 있는 것은 연도입니다. 12월에 체결된 매각은 2028년 보험료에 반영되고, 1월에 체결된 매각은 그가 71세가 되는 2029년 보험료에 반영됩니다. 어느 쪽이든, 이득은 한 해의 신고서에 나타나므로 한 해의 보험료를 결정합니다.
예산에 청구서를 포함하여 매각하십시오
솔직히, 저는 워쇼가 그가 매각해야 한다는 주장이 옳다고 생각합니다. 약 110만 달러의 자산 가치에서 연간 약 2만 달러의 순이익을 내는 것은 얇은 수익률이며, 그는 세입자와 상대하고 싶지 않다고 동의했습니다. 그러나 그녀가 상상한 시장에서 운용될 120만 달러는 약 20만 달러의 연방 세금과 부과금을 지불한 후 약 100만 달러에 가깝고, 그녀의 8% 수익률을 가정하면 연평균 약 8만 달러입니다. 이는 여전히 임대주택이 그에게 지불하는 금액의 네 배이지만, 세 채 모두 매각한다는 것은 그가 월 2~3천 달러 정도로 추정한 임대료를 지불해야 함을 의미합니다. 따라서 저는 워쇼의 다른 아이디어, 즉 자신의 집을 분리하고 나머지 두 채를 더 작은 이득으로 매각하는 방안을 면밀히 검토할 것입니다.
메디케어는 아직 2028년 기준을 설정하지 않았습니다. CMS는 올해 기준을 2025년 11월 14일에 발표했으므로, 올해 매각이 반영될 구간과 부과금은 2027년 가을에 발표될 것입니다.
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