I compratori di condomini scarseggiano. Una pensionata che vende il suo condominio con una perdita di $50.000 non può dedurne nulla.

Punti Chiave

• A settembre, a livello nazionale, i venditori di condomini hanno superato i compratori del 123%, il divario più ampio nei dati di Redfin dal 2013.
• Una singola persona di 72 anni che vende il condominio in cui vive con una perdita di $50.000 non può dedurne nulla, perché una perdita sulla casa di residenza non è deducibile.
• La stessa perdita di $50.000 su azioni in un conto imponibile compenserebbe interamente le plusvalenze, o ridurrebbe altri redditi di $3.000 all'anno fino a esaurimento.
• Il ricavato della vendita non è tassato. Se riceve un Modulo 1099-S, deve comunque dichiarare la vendita sul Modulo 8949.

Vendere un condominio questo autunno significa competere con molti altri venditori per pochi acquirenti. Ad settembre, a livello nazionale, c'erano il 123% in più di venditori che compratori di condomini, secondo Redfin, il divario più ampio nei suoi dati dal 2013. L'aumento delle spese condominiali, delle ripartizioni straordinarie e dei premi assicurativi ha reso i condomini più costosi da possedere, e gli acquirenti si sono tirati indietro.

I prezzi si sono mantenuti meglio di quanto questo possa suggerire, con il prezzo mediano di vendita di un condominio a circa $339.000 a settembre, in calo dello 0,8% rispetto all'anno precedente. Ma se sei un pensionato che deve accettare un'offerta bassissima per uscire, una regola fiscale rende una vendita sfavorevole ancora peggiore.

Una perdita di $50.000, e niente in cambio

Prendiamo l'esempio ipotetico di una singola persona di 72 anni che vende il condominio in cui vive. Forse ha comprato vicino a un picco locale, o la sua associazione condominiale ha appena colpito i proprietari con una grossa ripartizione straordinaria, e la migliore offerta che riesce a ottenere le lascia con una perdita di $50.000. Ahi.

Se avesse perso gli stessi $50.000 su azioni in un conto di intermediazione imponibile, almeno avrebbe ridotto la sua imposta. Sul condominio, non ottiene alcuna detrazione.

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La tua casa conta come la tua auto

Una perdita sulla vendita della casa in cui vivi non è deducibile. L'IRS mette una casa nello stesso gruppo di un'auto: beni per uso personale, dove le perdite non contano. Quindi i suoi $50.000 non possono compensare plusvalenze o altri redditi. L'unico consolazione è che non deve tasse sul denaro che riceve dalla vendita.

La sua perdita è quella che realizza sulla vendita, dopo i costi di vendita come la commissione dell'agente, meno il suo costo base rettificato. Quindi la commissione rende solo la perdita più grande, e nemmeno quella è deducibile.

Le plusvalenze ricevono un trattamento molto più gentile. Se avesse venduto per più di quanto pagato, potrebbe tenere fino a $250.000 dell'utile esenti da tasse come contribuente singolo, purché avesse posseduto il condominio e vissuto in esso per almeno due degli ultimi cinque anni. Lo zio Sam non prende parte alla maggior parte degli utili sulla vendita della casa, e non condivide nemmeno le perdite.

La stessa perdita su azioni conterebbe

Le minusvalenze sugli investimenti in un conto imponibile compensano prima le plusvalenze, senza limite. Quindi se quest'anno avesse anche venduto altri investimenti per $50.000 di utili, la perdita cancellerebbe tutti quanti. Senza plusvalenze da compensare, potrebbe detrarre $3.000 all'anno dal suo altro reddito e portare avanti il resto negli anni successivi fino a esaurimento.

A $3.000 all'anno, smaltire $50.000 richiederebbe circa 17 anni, quindi avrebbe quasi 90 anni prima che l'ultima parte venga detratta. E la sua eredità non può portare avanti alcuna perdita ancora inutilizzata quando muore. È comunque molto meglio di niente.

Chi rischia maggiormente di rimanere incastrato

Sospetto che la maggior parte dei proprietari di condomini di lunga data siano ancora seduti su plusvalenze, e l'esenzione sulla vendita della casa copre la maggior parte di quelle. I venditori più a rischio di una perdita sono quelli che hanno comprato negli ultimi anni, o che possiedono in aree metropolitane dove i venditori sovrastano i compratori. A San Antonio, Redfin ha contato più di cinque venditori di condomini per ogni acquirente a settembre. Un pensionato che si è trasferito in un condominio lì qualche anno fa è esattamente il tipo di venditore che potrebbe finire con una perdita come la sua.

Cosa può fare un venditore al riguardo

Purtroppo, non molto. Se riceve un Modulo 1099-S alla chiusura, deve comunque dichiarare la vendita sul Modulo 8949, anche senza plusvalenza imponibile da dichiarare. Dichiararla non rende la perdita deducibile.

La sua vera scelta è quando vendere. Aspettare significa più spese condominiali, più premi assicurativi e forse un'altra ripartizione straordinaria, gli stessi costi che tengono lontani gli acquirenti. Vendere ora significa subire una perdita per cui non otterrà mai un beneficio fiscale.

A mio modo di vedere, non ha ragioni fiscali per affrettarsi e nessuna ragione fiscale per aspettare. Un'azione in perdita venduta quest'anno può ridurre le tasse di quest'anno, ma la perdita sul suo condominio non vale nulla ogni volta che la subisce, quindi può decidere solo in base al prezzo e al costo di mantenerlo. La prossima lettura di Redfin sul mercato dei condomini ci mostrerà se il divario tra venditori e compratori si sta ancora ampliando. Se lo è, mi aspetterei che più venditori taglino i prezzi, e che più pensionati imparino questa regola sulla propria pelle.

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