Punti Chiave
- VICI Properties rende il 7,4% e Realty Income il 5,7%, ed entrambe hanno alzato le loro previsioni di AFFO per il 2026 con i risultati del terzo trimestre.
- Entrambi i dividendi sono ben coperti, al 74% e 75% dell'AFFO per azione dell'esercizio 2025, e al 74% e 73% sulle stime per il 2026.
- Il dividendo di VICI è cresciuto del 7,1% annuo dall'esercizio 2020 all'esercizio 2025, contro il 2,9% di Realty Income, che ha aumentato la distribuzione per oltre 32 anni consecutivi.
- Il rischio principale di VICI è Caesars, il suo principale inquilino, il cui declassamento creditizio ha portato a una svalutazione non monetaria di 478 milioni di dollari nel terzo trimestre.
Chiunque sia alla ricerca di reddito da dividendi nel settore immobiliare guarderà a VICI Properties (VICI) e Realty Income (O). Entrambe rendono più del 5% e hanno alzato le loro prospettive per il 2026 con i risultati del terzo trimestre.
Ma il report di VICI del 28 ottobre è arrivato con una nota negativa: un declassamento creditizio di Caesars, il suo principale inquilino. Realty Income, nel frattempo, ha appena esteso un record di dividendi che risale a più di tre decenni.
Quindi, quale è l'azione con il dividendo migliore?
| Metrica | VICI Properties (VICI) | Realty Income (O) |
|---|---|---|
| Dividend yield | 7,4% | 5,7% |
| Crescita del dividendo, esercizio 2020-2025 | 7,1% annuo | 2,9% annuo |
| Record di dividendi (conteggio dell'azienda) | 9 anni consecutivi di crescita | Oltre 32 anni consecutivi di aumenti |
| Payout ratio su AFFO, esercizio 2025 | 74% | 75% |
| Payout ratio su AFFO, consenso esercizio 2026 | 74% | 73% |
| Debito netto/EBITDA (LTM) | 5,4x | 5,7x |
| Copertura degli interessi (LTM) | 3,8x | 2,4x |
Fonte: TIKR, 5 novembre 2026; i record di dividendi sono quelli dichiarati dalle società.
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VICI paga di più e i flussi di cassa lo supportano
I ricavi di VICI del terzo trimestre sono aumentati del 5,8% a 1,1 miliardi di dollari e l'AFFO per azione è salito del 4,3% a 0,62 dollari. Ora si aspetta un AFFO per azione di 2,47-2,48 dollari per il 2026, rispetto ai 2,45-2,47 dollari di un trimestre fa. Quest'anno ha anche aggiunto quattro nuovi inquilini, tra cui Club Med e Golden Entertainment.
Il 3 settembre, VICI ha aumentato il suo dividendo trimestrale del 2,2% a 0,46 dollari per azione, il nono anno consecutivo di crescita del dividendo. L'AFFO per azione è rimasto sempre superiore al dividendo ogni anno, salendo da 1,43 dollari nell'esercizio 2018 a 2,38 dollari nell'esercizio 2025:
Il management punta a un payout ratio di circa il 75%. Il CEO Edward Pitoniak lo ha definito "un benchmark in cui abbiamo creduto fin dal primo giorno. E non credo che la nostra fiducia in esso sia cambiata". Il nuovo buyback da 2 miliardi di dollari di VICI, che si estende fino al 2029, sarebbe finanziato dai rimborsi dei prestiti, dai flussi di cassa non vincolati o dalla vendita di asset.
Il rischio è Caesars, circa il 35% dei ricavi da locazione di VICI. Il suo declassamento, legato alla fusione con Fertitta Entertainment, ha costretto a una svalutazione per perdite creditizie di 478,2 milioni di dollari che ha ridotto il reddito netto del terzo trimestre del 55,1%. La svalutazione è non monetaria e le previsioni di AFFO sono comunque aumentate. Ma il management sta ancora valutando se rinegoziare il contratto di locazione regionale di Caesars o venderne parti.
Il record di Realty Income è difficile da battere
Il trimestre di Realty Income non ha portato sorprese come quello di VICI. L'AFFO del terzo trimestre è aumentato del 3,7% a 1,12 dollari per azione, l'occupazione era del 98,8% al 30 settembre 2026, contro il 98,7% di un anno prima, e le previsioni di AFFO per il 2026 sono salite a 4,45-4,46 dollari per azione, da 4,44-4,45.
Realty Income cresce acquistando. Ha investito 2,6 miliardi di dollari nel terzo trimestre, 1,15 miliardi dei quali in proprietà industriali, e si aspetta che gli affitti same-store aumentino solo dell'1,1%-1,3% nel 2026.
A settembre, ha annunciato il suo 136° aumento di dividendo dalla quotazione nel 1994, portando la distribuzione mensile a 0,2715 dollari per azione da 0,2710 dollari. Aumenti così piccoli si sommano lentamente: il 2,9% annuo dall'esercizio 2020 all'esercizio 2025. L'AFFO per azione ha superato il dividendo, salendo da 2,88 dollari nell'esercizio 2016 a 4,28 dollari nell'esercizio 2025, mentre il dividendo è passato da 2,39 a 3,22 dollari:
Ciò ha portato il suo payout ratio su AFFO da un teso 83% nell'esercizio 2016 a un confortevole 75% nell'esercizio 2025.
Il suo debito è il rischio principale. Circa 2,9 miliardi di dollari scadono nel 2027 a un tasso inferiore al 3%, quindi rifinanziarli costerà di più ai tassi più alti di oggi, e la sua copertura degli interessi è già più sottile di quella di VICI.
Quindi, quale dividendo vince?
VICI è l'azione con il dividendo migliore. Paga l'assegno più grande, ha fatto crescere il suo dividendo più velocemente, lo copre altrettanto bene e ha meno debito rispetto ai suoi utili.
10.000 dollari in VICI pagano 740 dollari all'anno oggi, contro i 570 dollari di Realty Income. Anche con l'aumento più lento del 3,5% dell'esercizio 2025, il reddito da VICI raggiungerebbe circa 1.011 dollari nell'anno 10, contro i circa 736 dollari di Realty Income al suo costante 2,9%. Realty Income non raggiunge mai VICI.
VICI è anche più economica. Si scambia a 9,9x l'AFFO forward, contro una media quinquennale di 14x e un minimo di 9,1x del 5 ottobre 2026:
Realty Income, per confronto, si scambia a 13x.
Questo non vuol dire che il dividendo di Realty Income non sia sicuro. La sua copertura è solida, la sua occupazione è quasi piena e un record così lungo, pagato mensilmente, è qualcosa che il management lavorerà molto duramente per mantenere. È solo che, per un assegno più grande e in crescita più rapida a un prezzo ben al di sotto del multiplo abituale di VICI, sono disposto ad affrontare la questione Caesars.
Naturalmente, qualsiasi decisione di VICI sul contratto di locazione regionale di Caesars potrebbe cambiare la situazione, e il management non ha detto quando deciderà.
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