Comment investir dans les FPI pour obtenir des dividendes et une croissance à long terme ?

Si vous avez toujours voulu investir dans l’immobilier, mais que vous n’avez pas envie de vous occuper de l’achat des biens, de la gestion des locataires ou de la réparation des robinets qui fuient, les sociétés de placement immobilier (FPI) sont peut-être la solution. Une FPI est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus dans toute une série de secteurs, des immeubles de bureaux aux appartements en passant par les centres de données et les tours de téléphonie mobile.

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L’intérêt est simple : Les FPI vous permettent d’acheter des parts de biens immobiliers de la même manière que vous achèteriez des actions d’Apple ou de Microsoft. Vous êtes ainsi exposé aux marchés immobiliers sans les inconvénients de la propriété directe. Mieux encore, les FPI sont légalement tenues de verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires, ce qui en fait l’une des sources de revenus les plus fiables du marché boursier.

Pour les investisseurs à long terme, les sociétés de placement immobilier peuvent avoir deux objectifs : un revenu régulier sous forme de dividendes et un potentiel d’appréciation du capital grâce à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et des loyers au fil du temps. Elles offrent également une diversification, car l’immobilier n’évolue pas toujours au même rythme que les valeurs technologiques ou financières. C’est pourquoi de nombreux comptes de retraite, portefeuilles de revenus et fonds institutionnels allouent une part importante de leur capital aux FPI.

Étape 1 : Comprendre les différents types de FPI

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Avant d’investir, il est utile de connaître le paysage. Il existe plusieurs types de FPI, chacun étant lié à des secteurs différents de l’économie :

• Sociétés de placement immobilier (FPI) en actions: Le type le plus courant est celui qui possède et exploite des biens immobiliers tels que des complexes d’appartements, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux ou des entrepôts. Leurs revenus proviennent principalement des loyers, qui ont tendance à être stables et prévisibles. C’est pourquoi les sociétés de placement immobilier en actions sont souvent considérées comme le meilleur point d’entrée pour les débutants à la recherche d’un revenu de dividendes régulier.
• FPI hypothécaires (mREIT): Ces sociétés ne possèdent pas d’immeubles, mais investissent dans des hypothèques ou des titres adossés à des hypothèques. Elles peuvent offrir des rendements plus élevés, mais comportent également un risque de taux d’intérêt plus important, puisque leur performance est liée aux coûts d’emprunt. Les investisseurs qui choisissent les mREIT doivent être à l’aise avec les cycles de taux d’intérêt, car les variations de taux peuvent affecter les rendements de manière significative.
• FPI spécialisées: Elles se concentrent sur des secteurs de niche tels que les établissements de santé, les centres de données ou les tours de téléphonie mobile. Les FPI spécialisées sont liées à des évolutions économiques à long terme telles que le vieillissement démographique ou la transformation numérique. Elles offrent souvent un plus grand potentiel de croissance, mais peuvent également être plus sensibles aux risques spécifiques au secteur.

Pour les débutants, les FPI d’actions constituent généralement le point de départ le plus simple, car ils sont directement liés aux revenus de la propriété.

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Étape 2 : Pourquoi les FPI sont-elles attrayantes pour les investisseurs ?

L’intérêt des FPI est simple : revenu, diversification et croissance.

• Revenus: La loi impose aux FPI de distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. Cette exigence, connue sous le nom de règle des 90 %, signifie que les investisseurs reçoivent une part beaucoup plus importante des bénéfices sous forme de dividendes que la plupart des entreprises du S&P 500. Par conséquent, les FPI produisent généralement des dividendes supérieurs à la moyenne, ce qui les rend particulièrement attrayants pour les retraités ou toute personne à la recherche de liquidités régulières. Au fil du temps, les dividendes réinvestis peuvent composer les rendements de manière significative, créant ainsi un patrimoine même sans apport supplémentaire.
• Diversification: L’immobilier a souvent des performances différentes de celles des actions et des obligations, ce qui permet d’équilibrer les portefeuilles. En période de tensions sur les marchés boursiers, certains types de FPI (comme l’entreposage ou les soins de santé) peuvent mieux résister, apportant une stabilité au moment où elle est le plus nécessaire.
• Potentiel de croissance: Au fil du temps, les FPI peuvent se développer parallèlement à l’économie dans son ensemble, en augmentant les loyers, en élargissant les portefeuilles de propriétés et en bénéficiant de la hausse des valeurs immobilières. Contrairement à la propriété physique, ces avantages en termes de croissance sont accessibles à quiconque peut acheter une action.

Elles sont également liquides, ce qui signifie que vous pouvez acheter ou vendre des actions de FPI sur votre compte de courtage comme n’importe quelle action, contrairement aux biens physiques, dont l’achat ou la vente est coûteux et prend du temps.

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Étape 3 : Comment commencer à investir dans les FPI

L’achat d’actions de sociétés de placement immobilier individuelles vous donne un contrôle direct sur votre portefeuille et vous permet de vous concentrer sur les secteurs que vous estimez avoir le meilleur potentiel à long terme. Par exemple :

• Public Storage (PSA) : Leader dans le domaine du self-stockage, une entreprise qui prospère même en période de récession, lorsque les gens réduisent leurs effectifs ou que les entreprises recherchent des espaces abordables. Son flux de trésorerie prévisible en fait un choix défensif.
• Equinix (EQIX): Une FPI de centre de données alimentant les charges de travail de l’informatique en nuage et de l’IA. La demande de stockage de données sécurisé et évolutif ne cesse d’augmenter, ce qui en fait l’une des FPI les plus tournées vers l’avenir.
• Prologis (PLD): Spécialisée dans les entrepôts loués à des géants tels qu’Amazon et FedEx. Avec l’expansion mondiale du commerce électronique, l’immobilier logistique devient un facteur de croissance structurelle.

Lorsque vous choisissez des sociétés de placement immobilier individuelles, pensez aux tendances macroéconomiques. Les gens s’installent-ils dans des appartements urbains ? La demande de stockage en nuage explose-t-elle ? Le commerce de détail est-il soumis à la pression des achats en ligne ? L’adaptation de l’exposition aux FPI aux tendances à long terme peut faire la différence entre un dividende qui augmente et un dividende qui disparaît.

Conseil de pro: commencez par 1 à 3 noms, familiarisez-vous avec la structure des dividendes et des paiements, puis envisagez de vous diversifier dans d’autres sous-secteurs des FPI.

Étape 4 : Évaluation des FPI (ce qu’il faut rechercher)

Lors de l’analyse des FPI, quelques paramètres sont plus importants que les ratios boursiers traditionnels :

• Fonds provenant de l’exploitation (FFO): Il s’agit d’une mesure des flux de trésorerie qui est plus précise pour les FPI que le bénéfice par action. Recherchez les FPI qui affichent une croissance régulière des FFO, car cela est un signe de santé financière et de pérennité des dividendes.
• Rendement et croissance des dividendes: Un rendement élevé peut être intéressant, mais ce n’est pas tout. Les sociétés de placement immobilier durables ne se contentent pas de verser de bons dividendes, elles les augmentent régulièrement, ce qui témoigne de la confiance de la direction et de la rentabilité à long terme.
• Niveau d’endettement: Les FPI sont souvent très endettées parce qu’elles possèdent des biens immobiliers coûteux. Mais une dette gérable par rapport aux actifs et aux flux de trésorerie indique qu’une FPI peut résister aux ralentissements sans réduire les dividendes.
• Tendances sectorielles: La FPI se situe-t-elle dans un secteur en croissance, comme les centres de données ou la logistique, ou dans un secteur en déclin, comme les immeubles de bureaux ? Le fait de suivre des thèmes de croissance séculaire à long terme vous donne un vent arrière, tandis que les secteurs en déclin agissent souvent comme des vents contraires.

Ce sont les principaux filtres utilisés par les professionnels avant d’allouer des fonds de placement immobilier, et ils peuvent aider les investisseurs individuels à éviter les pièges les plus courants.

Étape 5 : Utiliser TIKR pour suivre et rechercher des FPI

L’une des façons les plus simples de rester organisé est d’utiliser TIKR pour créer une liste de surveillance des sociétés de placement immobilier que vous souhaitez suivre. Voici comment procéder :

1. Recherche de FPI: Dans la barre de recherche de TIKR, tapez le nom de l’entreprise ou le symbole (par exemple, PLD pour Prologis, EQIX pour Equinix). La base de données de TIKR affichera une page complète de l’entreprise avec ses données financières, ses graphiques et l’historique de ses dividendes.
2. Ajouter à la liste de surveillance: Une fois sur la page de la société, cliquez sur “Ajouter à la liste de surveillance”. Vous pouvez créer une liste de surveillance intitulée “REITs” pour les regrouper. Cela vous permet de suivre plusieurs sociétés immobilières côte à côte.
3. Configurer des alertes: Activez les alertes de prix ou d’actualité pour être informé de tout événement important. Les alertes vous permettent de ne pas manquer les annonces de dividendes, les mises à jour des résultats ou les acquisitions importantes de biens immobiliers.
4. Suivez les dividendes: Sous “Financials”, vérifiez l’historique des dividendes et les ratios de distribution pour évaluer la cohérence. TIKR facilite la comparaison des rendements au fil du temps, ce qui vous permet d’identifier les FPI qui affichent des performances régulières par rapport à celles dont les versements sont plus volatils.
5. Comparez les évaluations: Utilisez les outils d’évaluation de TIKR pour comparer les rendements, les ratios P/FFO et les paramètres d’endettement de votre liste de surveillance. Il est ainsi plus facile de repérer les sociétés de placement immobilier sous-évaluées ou d’éviter celles qui sont surévaluées.

En créant une liste de surveillance axée sur les FPI, vous disposerez d’un tableau de bord des possibilités de revenus que vous pourrez surveiller, comparer et exploiter sans avoir à jongler avec de multiples sources.

Se constituer un patrimoine avec les FPI au fil du temps

Il n’est pas nécessaire d’avoir des connaissances approfondies en matière d’immobilier pour commencer à investir dans les FPI. En vous concentrant sur l’essentiel, à savoir des revenus réguliers, des bilans solides et des secteurs orientés vers la croissance, vous pouvez commencer modestement et augmenter votre exposition au fil du temps. Les FPI peuvent constituer l’épine dorsale d’une stratégie de revenu ou servir de diversification dans un portefeuille de croissance.

Des outils comme TIKR facilitent encore le processus en regroupant en un seul endroit la recherche, le suivi des dividendes et les mesures d’évaluation. Que vous ajoutiez une FPI pour le rendement ou que vous établissiez une liste de surveillance de 10 à 15 sociétés de différents secteurs, la combinaison d’un revenu fiable et d’un potentiel de croissance à long terme fait des FPI une stratégie d’investissement qui mérite d’être prise en compte dans tous les portefeuilles.

Les analystes de Wall Street sont optimistes sur ces 5 composés sous-évalués au potentiel battant le marché

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• Forte croissance du chiffre d’affaires et avantages concurrentiels durables
• Valorisations attrayantes basées sur les bénéfices prévisionnels et la croissance attendue des bénéfices
• Potentiel de hausse à long terme soutenu par les prévisions des analystes et les modèles d’évaluation de TIKR

C’est le genre d’actions qui peuvent produire des rendements massifs à long terme, surtout si vous les attrapez pendant qu’elles se négocient encore à un prix réduit.

Que vous soyez un investisseur à long terme ou que vous recherchiez simplement des entreprises qui se négocient en dessous de leur juste valeur, ce rapport vous aidera à repérer les opportunités les plus intéressantes.

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Avis de non-responsabilité :

Veuillez noter que les articles sur TIKR ne sont pas destinés à servir de conseils financiers ou d’investissement de la part de TIKR ou de notre équipe de contenu, et qu’ils ne constituent pas non plus des recommandations d’achat ou de vente d’actions. Nous créons notre contenu en nous basant sur les données d’investissement de TIKR Terminal et sur les estimations des analystes. Notre analyse peut ne pas inclure des nouvelles récentes de l’entreprise ou des mises à jour importantes. TIKR n’a aucune position dans les actions mentionnées. Nous vous remercions de votre lecture et vous souhaitons de bons investissements !