Digital Realty 股票的关键统计数据
- 本周表现： -0.9
- 52 周区间： 美元至美元
- 当前价格： 美元
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发生了什么？
Digital Realty（DLR）的主机代管业务--向企业出租规模较小、高度连接的数据中心套间，而不是向云计算巨头出租大量容量--在2025年公布了创纪录的预订量，标志着平台的转变，将全年每股核心FFO推高至7.39美元，比2024年高出10%，也高于最初指导的高端，股价为177.80美元，反映出人们越来越相信人工智能基础设施的需求比一年前的市场定价更长。
Digital Realty 于 2 月 5 日公布的 2025 年第四季度财报显示，该公司实现营收 16.3 亿美元，低于一致预期的 15.8 亿美元；每股核心 FFO 为 1.86 美元，低于预期的 1.58 美元；管理层将 2026 年的核心 FFO 指引定为每股 7.90 美元至 8.00 美元，这意味着尽管已知利息支出会因 10.75 亿欧元的 2.5%欧洲债券以约 4%的利率再融资而受到影响，但在中间点仍有约 8%的底线增长。
0-1 兆瓦加互联业务部门--为部署人工智能推理工作负载而非超大规模训练集群的企业提供服务的主机代管和连接业务--在第四季度创下了 9600 万美元的季度预订记录，全年预订额比 2024 年的水平高出 35%，并创下了 14 亿美元的积压记录（100% 份额），其中 6.34 亿美元的租赁已计划于 2026 年开始。
首席财务官马特-梅西埃（Matt Mercier）在3月2日举行的摩根士丹利技术、媒体和电信大会上表示："2025年，我们看到该类别中约有20%的预订是由人工智能驱动的，其中有一定程度的推理工作量。"这比2024年的中个位数有所增加，直接将主机托管部门的创纪录产出与企业人工智能的加速采用联系起来。
随着企业推理需求从目前占主机代管预订量的 20%，逐步扩大到云工作负载目前所占的大部分份额，创纪录的 100 多亿美元总开发管道（预期稳定收益率为11.9%）、5 GW 的未来容量跑道、Digital Realty 首支超大规模封闭式基金 32.25 亿美元的 LP 股权承诺，以及在马来西亚、保加利亚和葡萄牙的持续地域扩张，使该公司在未来十年内的核心 FFO 复合增长。
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华尔街对 DLR 股票的看法
创纪录的 14 亿美元积压租约（其中 6.34 亿美元的租约已计划于 2026 年开始执行）将 Digital Realty 的租赁势头直接转化为每股 7.90 美元至 8.00 美元的指导性核心 FFO 增长，使得 2026 年的盈利对于这样规模的公司来说异常明显。
预计收入将从 2025 年的 61 亿美元增长到 2026 年的 67 亿美元和 2027 年的 74 亿美元，增长动力主要来自积压项目的启动、6%-8% 的现金续约利差以及每年增长 35% 的主机托管业务，同期的 EBITDA 利润率将保持在 54%-55% 之间。
同时，DLR 的正常化每股收益（剔除一次性项目后的每股收益）预计将在 2026 年飙升 129.4%，达到 3.61 美元，原因是积压项目加速启动，以及来自 32 亿美元封闭式超大规模基金（Digital Realty 为共同资助大型数据中心建设而推出的私人投资工具）的费用收入流经损益表。
华尔街对 DLR 的评级逐渐趋于建设性：目前有 24 位分析师给予买入或跑赢大盘的评级，8 位持有，1 位跑输大盘，平均目标价为 198.38 美元，意味着比 179.85 美元有大约 10.3% 的上涨空间，这主要得益于积压的可视性和 8% 的指导性 FFO 增长率。
170 美元的低目标价反映了一种看跌情况，即 10.75 亿欧元的欧洲债券展期带来的再融资逆风（利率约为 4%，而之前的票面利率为 2.5%）会压缩近期的财务和财务费用，而 220 美元的高目标价则反映了随着企业人工智能推理（使用部署的人工智能模型实时生成输出）的发展，主机代管预订量的增长速度将超过预期，超过目前在分部预订量中所占的 20% 的份额。
估值模型说明了什么？
根据 TIKR 中值模型，到 2030 年 12 月 31 日，DLR 的股价为 268.48 美元，这意味着总回报率为 49.3%，年化内部收益率为 8.7%，年均收入增长率为 9.5%。
目前，市场对 DLR 的定价为净资产价值的 1.22 倍，这一溢价低估了 100 多亿美元开发管道中蕴含的盈利能力，其稳定收益率为 11.9%。
人工智能驱动的0-1兆瓦主机托管业务预订量从2024年的中个位数上升到2025年的20%，这在操作上证实了TIKR模型最依赖的业务领域内的推理需求正在复合增长。
首席财务官马特-梅西埃（Matt Mercier）在 3 月 2 日证实，推理应用 "仍处于早期阶段"，这表明人工智能在主机代管预订中所占的 20% 份额是模型增长假设的下限，而不是上限。
存在风险的关键假设是维持 6%-8% 的现金续约利差；数据中心定价的任何松动，特别是在供应紧张是主要驱动力的北弗吉尼亚州，都会直接压缩同资本 NOI 的增长，并侵蚀 FFO 的轨迹。
2026 年第一季度的收益将证实，6.34 亿美元的 2026 年租赁计划是否按时启动，0-1 兆瓦部分是否能保持创纪录的季度运行率，超过 9,600 万美元。
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