核心要点
- 9月份，全国范围内公寓卖家数量比买家多出123%，这是Redfin自2013年有记录以来最大的差距。
- 一位72岁的单身人士，如果以亏损5万美元的价格出售她自住的公寓，她无法抵扣任何亏损，因为个人住宅的亏损是不可抵扣的。
- 同样的5万美元亏损，如果发生在应税账户的股票投资上，则可以全额抵扣资本利得，或者每年抵扣3000美元的其他收入，直到用完为止。
- 出售所得款项无需纳税。如果她收到1099-S表格，她仍然需要在8949表格上申报这笔出售。
今年秋天出售公寓意味着要与许多其他卖家争夺为数不多的买家。根据Redfin的数据，9月份全国范围内公寓卖家数量比买家多出123%，这是其自2013年有记录以来最大的差距。不断上涨的业主协会费用、特别摊派费和保险费使得拥有公寓的成本更高，买家也因此却步。
价格的表现比这看起来要好一些，9月份公寓中位售价约为33.9万美元，较去年同期下降0.8%。但如果你是一位退休人士，不得不接受低价才能脱手，那么一项税收规则会让糟糕的出售雪上加霜。
5万美元的亏损，却一无所获
让我们假设一位72岁的单身人士出售她自住的公寓。也许她是在当地市场高点附近买入的，或者她的公寓协会刚刚向业主摊派了一大笔特别费用，而她能得到的最好报价让她亏损了5万美元。真疼。
如果她在应税经纪账户的股票投资上损失了同样的5万美元，这至少能减少她的税单。但对于公寓，她根本得不到任何抵扣。
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你的房子和你的车一样
出售自住房的亏损是不可抵扣的。美国国税局将房屋与汽车归为同一类：个人使用财产，其亏损不计入。因此，她的5万美元亏损不能用来抵扣资本利得或其他收入。唯一的安慰是她从出售中获得的钱无需纳税。
她的亏损是她在出售后实现的，扣除了诸如经纪人佣金等出售成本，再减去她的调整后成本基础。所以佣金只会让亏损更大，而且这部分同样不可抵扣。
资本利得的待遇则要友好得多。如果她以高于买入价的价格出售，作为单身申报者，只要她在过去五年中拥有该公寓并居住至少两年，她可以保留高达25万美元的利得免税。山姆大叔不分享大多数房屋出售的利得，同样也不分担亏损。
同样的亏损若发生在股票上则可抵扣
应税账户中投资的资本亏损首先用于抵扣资本利得，没有上限。因此，如果她今年还出售了其他投资并获得了5万美元的利得，那么这笔亏损将全部抵消它们。如果没有利得可抵扣，她每年可以从其他收入中扣除3000美元，并将剩余部分结转至未来年份，直到用完为止。
以每年3000美元的速度，要消化掉5万美元的亏损大约需要17年，所以在她用完最后一部分之前，她可能已经快90岁了。而且，她的遗产无法在她去世时结转任何未使用的亏损。但这仍然比什么都没有要好得多。
谁最可能陷入困境
我怀疑大多数长期公寓业主仍然坐拥利得，而房屋出售免税额度覆盖了其中的大部分。最有可能面临亏损风险的卖家是那些在过去几年内买入的，或者是在卖家远多于买家的都市区拥有房产的人。在圣安东尼奥，Redfin统计9月份每有一个公寓买家，就有超过五个卖家。几年前搬到那里公寓养老的退休人士，正是可能最终遭遇类似亏损的那种卖家。
卖家能做什么
很遗憾，能做的并不多。如果她在交割时收到1099-S表格，她仍然需要在8949表格上申报这笔出售，即使没有应税利得要申报。申报它并不会使亏损变得可抵扣。
她真正的选择是何时出售。等待意味着更多的业主协会费用、更多的保险费，可能还有另一笔特别摊派费，这些正是让买家望而却步的相同成本。现在出售则意味着承受一笔永远无法获得税收减免的亏损。
在我看来，她没有税收上的理由急于出售，也没有税收上的理由等待。一只亏损的股票在今年出售可以减少今年的税款，但她的公寓亏损无论何时兑现都一文不值（指税收抵扣），所以她可以仅根据价格和持有成本来做决定。Redfin对公寓市场的下一次解读将向我们展示卖家和买家之间的差距是否仍在扩大。如果是这样，我预计会有更多卖家降价，也会有更多退休人士以艰难的方式了解到这条规则。
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