西蒙地产在第二季度财报电话会议上同时宣布提高股息和更新业绩指引。以下是投资者需要了解的关键信息。

西蒙地产集团股票截至2026年8月的关键要点

• 业绩指引上调： 西蒙将2026年FFO指引上调至每股13.20-13.30美元，此前为12.73美元。
• 两位数超预期： 营收达到16.6亿美元，超出市场预期的16.1亿美元2.9%，同比增长20.3%；调整后每股FFO为3.39美元，超出预期18.2%，同比增长26.5%。
• Saks空间重新招租： 从破产的Saks Off Fifth收回的100万平方英尺空间，此前租金收入为1800万美元，现正以约4400万美元的租金重新出租。
• 租赁价差扩大： 首席执行官Eli Simon表示，年初至今新签租约的初始基本租金比到期空间高出17%，同时租户补贴同比下降了12%。

西蒙本不想收回Saks Off Fifth的店面，但以4400万美元对比1800万美元的租金重新招租本身就说明了问题。免费深入挖掘西蒙地产集团的租赁数据 →

西蒙地产集团将破产的Saks店面转化为租金意外之财

西蒙地产集团 (SPG) 在第二季度实现了国内物业NOI同比增长8.5%，这是管理层近期公布的最快增速。在召开财报电话会议前，西蒙地产集团股票收于220.55美元，而此次财报几乎在各个方面都超出预期。营收达到16.6亿美元，超出市场预期的16.1亿美元2.9%，同比增长20.3%。房地产FFO从去年同期的每股3.05美元增至3.29美元，增幅为7.9%。

该公司在本季度签署了超过1200份租约，覆盖480万平方英尺。其中新租约占该面积的28%，且年初至今，这些新租约的初始基本租金比先前租户支付的租金高出17%。同期，西蒙为吸引新租户而支付的现金激励——租户补贴——下降了12%。租金上涨与激励成本下降相结合，是本季度利润率提升背后的机制。

这种定价能力在从Saks Off Fifth破产中收回的店面中体现得最为明显。首席执行官Eli Simon在第二季度财报电话会议上直接谈到了这一置换："我们基本上将把1800万美元的租金变成4400万美元。"大约一半的替代租约已经签署，其余正在最终讨论中。由于该空间是在五月中旬而非年初收回，因此大部分收益将体现在2027年，而非今年的指引中。

即使在吸收了这100万平方英尺的空间后，商场和高端奥特莱斯投资组合的出租率仍保持在96%，与第一季度持平。纯奥特莱斯板块Mills的出租率达到98.8%。商场和高端奥特莱斯的平均基本租金同比增长6.3%，占用成本率为12.5%，这一水平仍然足够低，可以在不挤压零售商的情况下支持租金进一步上涨。

管理层利用出租率、价差和Saks空间带来的上行空间这一组合，将2026年房地产FFO指引上调至每股13.20至13.30美元，高于2025年的12.73美元。该公司还将季度股息上调至每股2.25美元，增幅为4.7%，并以2.111亿美元的平均价格205.10美元回购了793,000股普通股和238,000个有限合伙单位。

西蒙在本季度末拥有93亿美元的流动性，净债务与EBITDA之比低于5.0倍，为10.7亿美元的活跃开发项目提供资金，综合收益率为9%。更高的利息支出仍然是一个拖累：它在当季使FFO减少了每股0.06美元，首席财务官Brian McDade指出，今年还将有另外每股0.20美元的此类不利因素。不过，目前租赁引擎的增长速度暂时超过了融资成本。

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TIKR将西蒙地产集团股票估值定为411美元，计入持续的租赁能力

TIKR的中性情景模型将西蒙地产集团股票估值定为2030年12月达到411美元，这意味着从当前221美元的价格有87%的总回报，或在4.4年内实现15%的年化回报。

西蒙地产集团股票15%的年化回报率超过了成熟商场业主历史上为股东带来的回报，而财报电话会议中提到的租赁价差正是管理层指望用来缩小这一差距的机制。

这种计算在本季度已经显现：新租约租金高出17%，租户补贴下降12%，以及Saks Off Fifth置换使公司并未主动要求收回的100万平方英尺空间的租金翻了一倍多。如果这种重新定价能够以接近8.5%的NOI增速持续复利增长，那么411美元的目标价看起来就不那么遥不可及，更像是当前实际发生情况的直线延伸。

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