房地产是历史上创造财富最多的资产类别之一，而投资房地产投资信托基金（REITs）可以让您获得投资房地产的所有好处，而无需经历直接拥有房产所带来的麻烦。
此外，拥有房地产投资信托基金是分散投资组合的最佳方式之一，因为每个房地产投资信托基金实际上都拥有数以百计的创收物业。
什么是房地产投资信托基金，为什么要投资？
房地产投资信托基金是投资于住宅和商业创收物业的公司。购买房地产投资信托基金的投资者间接投资于这些房地产投资信托基金所拥有的房地产。
投资房地产投资信托基金有几个好处，包括
- 有竞争力的回报：房地产投资信托基金必须将至少 90% 的应纳税收入以股息的形式分配给股东，这通常意味着它们比其他股票支付更高的股息。
- 投资组合多样化： 将房地产投资信托与其他投资证券一起投资，可以降低整体投资组合的风险。
- 容易获得： 有了房地产投资信托基金，您就不需要像支付投资房产的首付款那样，积攒数千美元。大多数经纪人都会让你购买房地产投资信托基金的零碎股份，因此你可以根据自己的意愿投资多少。
- 流动性： 传统的房地产投资可能需要几个月的时间才能买入或卖出一处房产，而房地产投资信托基金则不同，只需点击几下，就能立即买入或卖出。
但是，面对如此众多的房地产投资信托基金，确定哪些房地产投资信托基金值得投资是一项挑战。
因此，了解推动房地产投资信托基金业绩和盈利能力的关键指标非常重要，这样你就可以对房地产投资信托基金进行评估，并投资于那些适合你的基金。
房地产投资信托投资最重要的 6 个指标
我们来看看一些自助仓储领域的房地产投资信托基金的这 6 项指标，如 Public Storage (PSA) 和 Extra Space Storage (EXR)。
1.运营资金（FFO）
房地产投资信托基金的运作方式与普通股票略有不同。大多数股票通过营业收入或净收入等指标跟踪其收益，而房地产投资信托基金则使用运营资金（FFO）。
顾名思义，FFO 衡量的是房地产投资信托基金从运营中产生的现金流。全美房地产投资信托协会（NAREIT）最初将其作为非美国通用会计准则（Non-GAAP）的衡量标准。
FFO = 净收入 + 折旧 + 摊销 + 物业销售损失 – 物业销售收益 – 利息收入
FFO 考虑了净收入、折旧、摊销和出售物业的损失，然后减去出售物业的收益和利息收入。
跟踪 FFO 可以让投资者和分析师深入了解房地产投资信托基金的经营业绩和支付股息的能力。这使得 FFO 成为分析和比较不同房地产投资信托基金盈利能力和效率的一个广泛使用的重要指标。
2.调整后的运营资金（AFFO）
AFFO 是 FFO 更先进的替代指标。AFFO 在标准 FFO 的基础上更进一步，调整了一次性项目以及经常性资本支出和其他维护成本，以保持房地产投资信托基金物业的良好状态，通常被认为是衡量房地产投资信托基金财务业绩的更好指标。
AFFO = FFO + 一次性非正常项目 – 经常性资本支出 – 直线租金
FFO 反映的是房地产投资信托基金核心业务产生的现金，而 AFFO 则更准确地反映出可供分配给投资者的资金、房地产投资信托基金的财务健康状况，以及通过考虑这些持续成本而长期维持股息支付的能力。
3.支付率
FFO 派息率是指房地产投资信托基金通过分红支付给股东的收入百分比。
房地产投资信托基金是一种特殊的投资类别，因为它们必须将至少 90% 的应纳税收入作为股息分配给股东。正因为如此，房地产投资信托基金的派息率自然要高于大多数股票。
虽然房地产投资信托基金的派息率通常高于平均水平，但如果一个房地产投资信托基金的派息率接近或超过 100%，这可能表明该房地产投资信托基金几乎没有空间来管理意外支出或投资于未来增长，这可能使该房地产投资信托基金的股息具有风险性。
另一方面，较低的派息率表明房地产投资信托基金保留了更多的收益用于再投资或抵御经济衰退，这可能会使房地产投资信托基金的财务状况更加稳健，但也会导致股东的回报降低。
总体而言，派息率有助于投资者衡量房地产投资信托基金派息的可持续性及其财务健康状况。
4.股息增长
股息增长衡量的是随着时间的推移，每年支付给股东的股息的增长情况。这种增长是房地产投资信托基金财务健康和运营成功的一个积极指标。
您可以看到，Extra Space Storage 的股息每年都在持续增长，有些年份的年增长率在 20% 以上，有些年份的增长率则很低，只有个位数。
对于房地产投资信托基金来说，股息的持续增长是一个好迹象，因为这表明房地产投资信托基金有效地管理了其物业，产生了越来越多的收入，并成功地将利润进行了再投资。
5.资产净值
资产净值（NAV）是房地产投资信托基金的资产总值减去负债。资产净值是房地产投资信托基金的估值基准。资产净值的变化也反映了房地产投资信托基金资产组合的表现和增长，从而影响投资决策。这在房地产投资中非常重要，因为它显示了所持房地产的最终价值。
然后，您可以使用每股资产净值（资产净值/流通股）来了解每股相关股票的价值，并对股票进行适当估值。
6.债务与息税折旧及摊销前利润的比率
债务与息税折旧及摊销前利润比率（Debt-to-EBITDA）是另一个用于评估房地产投资信托基金杠杆率和偿债能力的指标。计算方法是用房地产投资信托基金的债务总额除以未计利息、税项、折旧及摊销前的利润（EBITDA）。
该比率表示房地产投资信托基金用当前的EBITDA 偿还债务需要多长时间。债务与息税折旧摊销前利润的比率越低，说明财务状况越好，管理债务的能力越强；比率越高，说明杠杆率越高，财务风险可能越大。
评估房地产投资信托时应考虑的因素
除了上述关键指标外，您在评估房地产投资信托基金时还应考虑几个因素：
物业类型和位置
不同类型的房地产有不同的回报和风险。例如，商业地产的回报率较高，但对经济衰退更为敏感。相反，住宅物业可能提供稳定的租金收入，但增长潜力较低。
地理位置也会影响房地产投资信托基金的回报。位于黄金地段的房地产具有较高的增长潜力，但价格可能较高，而位于非黄金地段的房地产可能增长潜力较低。
这就是为什么要考虑房地产投资信托基金的物业类型和位置，以及它们是否符合你的投资目标和风险承受能力。
监管环境
包括税收政策在内的地方和国家法规会影响房地产投资信托基金的运营和盈利能力。作为投资者，您应该了解监管环境及其对房地产投资信托基金业绩的影响。例如，税法的变化可能会影响房地产投资信托基金向股东分红的能力。
管理质量
房地产投资信托基金的管理质量对其业绩有重大影响。您可以通过查看管理团队的成功投资记录及其为股东创造价值的历史，对其进行评估。
入住率
出租率是指在某一特定时间内被占用房产的百分比。入住率高，说明对房产的需求旺盛，从而带来稳定的租金收入；而入住率低，则说明房地产投资信托基金难以吸引租户，因此收入不稳定。
确保你所寻找的房地产投资信托基金拥有获得出租率高的房产的良好记录。
信用评级
您还应该查看房地产投资信托基金的信用评级，因为它表明公司的财务健康状况。良好的信用评级意味着房地产投资信托基金能以优惠的条件借到钱。寻找具有投资级信用评级的房地产投资信托基金始终是个好主意。
宏观经济因素
利率和市场趋势等经济条件会影响房地产投资信托基金的业绩。有利的经济环境可以提高房地产投资信托的盈利能力，而不利的经济环境则可能带来风险。
常见问题部分
分析房地产投资信托基金最重要的指标是什么？
分析房地产投资信托基金最重要的指标包括运营资金（FFO）、调整后运营资金（AFFO）、派息率、股息增长、资产净值以及债务与息税折旧摊销前利润（Debt-to-EBITDA）。这些指标有助于投资者了解房地产投资信托基金的盈利能力、支付能力和财务稳定性。
为什么房地产投资信托基金使用运营资金（FFO）而不是收益？
使用 “运营资金”（FFO）来代替传统的盈利，是因为它增加了折旧等非现金支出，而这些支出会扭曲房地产投资信托基金的真实运营业绩。由于房地产资产经常升值，FFO 能更准确地反映可用于分红的现金流。
调整后运营资金（AFFO）能告诉投资者什么？
调整后运营资金（AFFO）通过减去经常性资本支出和维护成本，对 FFO 进行了细化，让投资者更清楚地了解可用于支持股息支付的可持续现金流。
资本化率如何帮助评估房地产投资信托基金的投资组合？
资本化率（cap rate）衡量房地产的净营业收入占其市场价值的百分比。它可以帮助投资者评估房地产投资信托基金的物业是否能带来与其价格相比具有吸引力的回报。
为什么出租率对房地产投资信托基金很重要？
出租率告诉投资者，房地产投资信托基金目前有多少物业空间在产生租金收入。较高的占用率通常表明收入更多，物业利用效率更高。
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房地产投资信托基金是一种很好的方式，既能获得投资房地产的好处，又没有直接拥有房产的麻烦。有了上面讨论的关键指标，您就知道在寻找最佳房地产投资信托基金时应该注意什么了。
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